주택임대차 조정서의 집행력은 조정이 성립했다는 사실만으로 인정되는 효력이 아니라, 조정서에 어떤 합의 내용이 기재됐는지에 따라 판단되는 효력이다. 금전 지급, 그 밖의 대체물 지급, 부동산 인도에 관해 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 조정서에 기재된 경우 그 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다. 따라서 보증금 반환, 원상회복 비용, 주택 인도에 관한 합의에서는 지급금액, 지급기한, 인도일, 강제집행 승낙 문구가 조정서에 명확히 들어갔는지 확인해야 한다. 국가법령정보센터 기준 현행 주택임대차보호법은 2026년 1월 2일 시행 법률로 확인된다. ## 조정 성립과 집행력의 구분 주택임대차분쟁조정에서 조정이 성립해도 모든 합의가 곧바로 강제집행 대상이 되는 것은 아니다. 조정 성립은 당사자 사이에 조정안과 같은 내용의 합의가 성립했다는 의미이고, 집행력은 그 합의를 국가 집행절차로 실현할 수 있는지를 따지는 법률효과다. 주택임대차보호법상 조정위원회위원장은 합의가 성립하면 조정안의 내용을 조정서로 작성한다. 이때 각 당사자 사이에 금전 지급, 그 밖의 대체물 지급, 부동산 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 그 내용을 조정서에 기재한다. 마이홈 공공 안내도 조정서 작성과 강제집행 승낙 취지 기재를 같은 절차 안에서 설명한다. 따라서 "조정이 성립했다"는 문장만으로는 집행 가능 여부를 확정하기 어렵다. 조정서 정본에 집행력 있는 집행권원으로 볼 수 있는 문구가 들어갔는지까지 확인해야 한다. 조정안 수락 여부와 조정서 작성은 합의 성립 단계이고, 강제집행 가능 여부는 조정서 정본의 문구를 다시 확인하는 단계다. ## 강제집행 승낙 취지의 합의 강제집행 승낙 취지의 합의가 조정서에 기재된 경우 주택임대차 조정서 정본은 집행권원과 같은 효력을 가질 수 있다. 마이홈 안내는 주택임대차보호법 제27조에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서 정본이 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다고 설명한다. 여기서 대상은 아무 합의나 모든 약속이 아니다. 법문상 중심이 되는 대상은 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도다. 전세보증금 반환, 미지급 차임 정산, 원상회복비 지급, 임차주택 인도 같은 내용은 조정서에서 지급 또는 인도의무가 구체적으로 적혀야 한다. 강제집행 승낙 취지는 "상대방이 이행하지 않으면 강제집행을 받아도 좋다"는 취지의 합의다. 금액이나 기한이 불분명하고, 집행을 승낙한다는 취지가 빠져 있으면 조정서가 있더라도 바로 집행절차로 넘어가기 어려울 수 있다. 지급 대상이 보증금인지, 차임 정산금인지, 수리비인지도 따로 구분되어야 한다. ## 조정서와 단순 합의서의 차이 단순 합의서와 주택임대차 조정서는 작성 주체와 집행력에서 차이가 난다. 특히 강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서 정본은 단순한 사적 합의서보다 집행 단계에서 강한 효력을 가진다. | 구분 | 의미 | 집행 단계에서의 효과 | |---|---|---| | 단순 합의서 | 당사자가 사적으로 작성한 합의 문서 | 불이행 시 별도 소송이나 지급명령이 필요할 수 있음 | | 강제집행 승낙 문구 없는 조정서 | 조정절차에서 작성됐지만 집행 승낙 취지가 없는 문서 | 합의의 증거가 될 수 있으나 직접 집행 가능성은 별도 검토 필요 | | 강제집행 승낙 문구 있는 조정서 정본 | 강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서 정본 | 집행력 있는 집행권원과 같은 효력 인정 | | 확정판결·확정된 지급명령 | 법원 절차를 거쳐 확정된 집행권원 | 강제집행의 근거가 될 수 있음 | 강제집행은 채권자의 신청에 따라 집행권원에 표시된 청구권을 국가 절차로 실현하는 방식이다. 생활법령정보는 강제집행을 신청하려면 집행권원과 집행문이 있어야 한다고 설명하고, 확정판결·화해조서·조정조서·확정된 지급명령 등을 집행권원의 예로 든다. ## 보증금 반환 조정서의 문구 확인 보증금 반환 조정에서 조정서의 집행 가능성은 지급금액, 지급기한, 지급의무자, 강제집행 승낙 취지가 구체적으로 적혀 있는지에 따라 달라진다. "보증금을 반환한다"는 표현만 있고 언제, 얼마를, 누가, 어떤 방식으로 지급하는지가 불분명하면 집행 단계에서 추가 확인이 필요할 수 있다. 조정서에는 반환할 보증금 액수, 지급기한, 분할 지급 여부, 지연 시 처리, 주택 인도와 지급의 연결 관계가 구체적으로 정리되어야 한다. 부동산 인도가 함께 합의되는 경우에는 인도할 목적물, 인도일, 열쇠나 점유 이전 방식도 확인 대상이 된다. 원상회복비나 수리비가 함께 정리되는 경우에는 보증금에서 공제되는 금액인지, 별도로 지급되는 금액인지가 분명해야 한다. 같은 조정서 안에 여러 지급항목이 들어가면 각 항목의 금액과 기한을 따로 적는 방식이 집행 단계에서 안전하다. ## 조정서 불이행과 집행 단계 상대방이 조정서 내용을 이행하지 않으면 먼저 조정서 정본이 집행권원 요건을 갖췄는지 확인해야 한다. 강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서 정본이라면 집행권원과 같은 효력이 인정되지만, 실제 집행 신청 단계에서는 집행문, 송달 여부, 대상 재산, 집행 방법 등 필요한 요건을 다시 확인해야 한다. 보증금 반환 합의가 지켜지지 않는 경우에는 채무자의 부동산에 대한 강제경매, 채권압류 등 집행방법을 검토할 수 있다. 생활법령정보는 강제경매를 법원이 채무자의 부동산을 압류·매각해 채권자의 금전채권 만족에 충당시키는 절차로 설명하고, 강제경매신청서에는 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 한다고 안내한다. 다만 조정서에 강제집행 승낙 문구가 없거나 지급의무가 불명확하면 조정서만으로 바로 집행하기 어렵고, 지급명령이나 보증금반환청구소송 같은 별도 절차가 필요할 수 있다. 조정서 작성 단계에서 문구를 확인하지 않으면 조정이 끝난 뒤에도 다시 절차가 길어질 수 있다. 보증금, 차임, 원상회복비, 인도일처럼 실제 이행과 연결되는 항목은 조정서에 구체적으로 남겨야 한다. ## FAQ **조정이 성립하면 바로 강제집행할 수 있나** 조정이 성립했다는 이유만으로 곧바로 강제집행할 수 있는 것은 아니다. 금전 지급, 대체물 지급, 부동산 인도에 관해 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 조정서에 기재되어야 집행권원 효력이 인정된다. **조정서에 어떤 문구가 있어야 하나** 조정서에는 지급 또는 인도의무와 함께 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 기재되어야 한다. 보증금 반환 사건에서는 지급금액, 지급기한, 지급의무자, 지연 시 처리까지 구체적으로 적는 것이 집행 단계에서 필요하다. **보증금 지급 약속을 지키지 않으면 어떻게 하나** 보증금 지급 약속이 이행되지 않으면 조정서 정본이 집행권원 요건을 갖췄는지 먼저 확인해야 한다. 요건을 갖춘 경우에는 강제집행 절차를 검토할 수 있고, 요건이 부족하면 지급명령이나 보증금반환청구소송 등 별도 절차가 필요할 수 있다. **조정서와 단순 합의서의 차이는 무엇인가** 단순 합의서는 당사자 사이의 사적 약속을 확인하는 문서이고, 강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서 정본은 법이 집행권원과 같은 효력을 인정하는 문서다. 따라서 조정서 작성 단계에서는 합의 내용뿐 아니라 집행력에 관한 문구까지 확인해야 한다. 태그: #주택임대차조정서 #조정서집행력 #임대차분쟁조정 #집행권원 #강제집행승낙