상가 인테리어 공사에서 공용부분 비용은 계약서의 면적 표시만으로 정해지지 않는다. 공사 목적, 도면, 당시 현장 상태, 공용구간 공사 요청 여부, 별도 견적과 정산자료를 함께 보아야 한다.
상가·복합건물 인테리어에서는 전유부분과 공용부분이 섞여 있는 경우가 많다. 이때 공사가 끝난 뒤 시공사는 "공용부분은 추가공사"라고 하고, 발주자는 "처음부터 포함된 공사"라고 다투게 된다.
전유부분과 공용부분을 먼저 구분한다
상가 공사에서 전유부분은 보통 특정 점포 내부를 말한다. 공용부분은 복도, 계단, 엘리베이터 홀, 공용 배관, 공용 전기, 외부 출입구 등을 말한다. 기존에 하나의 큰 공간으로 쓰던 곳을 여러 점포로 나누는 공사라면 공용부분과 전유부분이 공사 중에 새로 만들어질 수 있다.
계약서 면적 표시만으로 끝나지 않는다
계약서에 면적이 적혀 있으면 중요한 자료가 된다. 그러나 면적 표시가 전유부분만을 의미하는지, 실제 공사 대상 전체를 의미하는지 따로 확인해야 한다. 공사 목적이 "점포 분할"이나 "용도변경"이었다면 공용구간 조성도 기본공사에 포함된 것으로 볼 수 있다.
용도변경·점포분할 공사는 공용부분이 함께 움직인다
하나의 넓은 공간을 여러 점포로 나누거나, 기존 업종을 바꾸는 공사라면 복도, 출입 동선, 소방 설비, 급배수, 전기 배선이 전체 공사와 연결된다.
별도 요청과 별도 견적이 있으면 추가공사 가능성이 커진다
공용부분 공사가 기존 계약 범위에 포함되지 않았더라도, 발주자가 별도로 요청하고 비용 발생을 알고 승인했다면 추가공사대금 청구가 가능할 수 있다. 공용부분 인테리어 분쟁은 그 공용부분 공사가 처음부터 전체 공사 목적에 포함되어 있었는지, 아니면 중간에 추가된 별도 요청인지가 핵심이다.
자주 묻는 질문
공용부분 공사는 무조건 건물주가 부담하나요?
그렇지 않다. 임대차계약, 공사계약, 관리단 규약, 실제 요청 주체에 따라 달라진다.
계약서에 면적만 적혀 있으면 공용부분은 제외되나요?
면적 표시만으로 단정하기 어렵다. 공사 목적, 도면, 기존 공간 상태, 특약 문구를 함께 보아야 한다.
공용구간 견적서가 따로 있으면 추가공사인가요?
별도 견적서는 추가공사 주장의 중요한 자료가 된다. 다만 발주자가 승인했는지, 실제 시공됐는지도 함께 확인해야 한다.
상가 입점공사에서 관리단 승인이 필요한가요?
공용부분을 건드리거나 건물 전체 설비에 영향을 주는 공사라면 관리단이나 건물 관리자의 승인이 필요할 수 있다.
공용부분 공사대금도 하자와 상계할 수 있나요?
가능성이 있다. 다만 하자가 어느 공사 부분에서 발생했는지, 보수비가 얼마인지, 공사대금과 서로 대응되는지를 따로 산정해야 한다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB
