개발부담금은 모든 개발사업에 부과되는 것이 아니라 법이 열거한 8종의 특정 사업 유형에 해당하는 경우에만 부과됩니다. 사업 유형과 면적 요건을 정확히 파악하는 것이 부과 여부를 판단하는 첫 번째 단계입니다.
개발이익환수법상 8종 부과 대상 사업
법 제5조 제1항은 개발부담금 부과 대상 사업을 다음과 같이 규정합니다. ① 택지개발사업, ② 산업단지 조성사업, ③ 관광단지 조성사업, ④ 도시개발사업, ⑤ 지목변경이 수반되는 사업, ⑥ 온천개발사업, ⑦ 특정지역 개발사업, ⑧ 기타 대통령령이 정하는 개발사업이 이에 해당합니다.
실무에서 가장 빈번하게 문제되는 유형은 지목변경을 수반하는 개발사업입니다. 임야나 농지를 대지나 잡종지로 변경하면서 건축물을 건축하는 경우 등이 대표적입니다.
면적 요건과 부과 제외 기준
각 사업 유형별로 최소 사업 면적 기준이 있으며, 이에 미달하는 소규모 개발은 부과 대상에서 제외됩니다. 지목변경을 수반하는 개발사업의 경우 개발부담금 부과 기준은 수도권 660㎡ 이상, 비수도권 1,000㎡ 이상입니다.
또한 동일인이 인접한 토지를 분할하여 각각 기준 면적 미만으로 개발하는 경우, 이를 하나의 사업으로 보아 면적을 합산하여 판단하는 사례가 있으므로 주의가 필요합니다.
연접 토지 분할 개발의 판단
개발부담금을 회피할 목적으로 인접 토지를 수 개로 분필하여 각 필지를 면적 기준 이하로 개발하는 경우, 과세 당국은 실질적으로 하나의 개발 사업으로 보아 합산 면적을 적용할 수 있습니다. 대법원 판례도 이와 같은 입장을 지지하고 있습니다.
지목변경 수반 사업의 세부 판단 기준
지목변경을 수반하는 사업이 부과 대상이 되려면 단순히 지목만 변경되는 것이 아니라 실질적인 개발행위가 수반되어야 합니다. 지적공부상 지목변경만 이루어지고 실질적인 토지 형질변경이 없는 경우는 부과 대상에서 제외될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
농지를 전용하여 창고를 짓는 경우 개발부담금이 부과되나요?
농지 전용 허가를 받아 창고 등 건축물을 건축하는 경우, 지목이 전·답·과수원에서 잡종지 또는 대지로 변경되므로 지목변경을 수반하는 개발사업에 해당할 수 있습니다. 다만 사업 면적이 부과 기준 이하인 경우에는 제외됩니다.
기존 건축물을 허물고 새로 짓는 경우에도 부과되나요?
기존 대지 위의 건축물을 철거 후 재건축하는 경우, 지목변경이 없으면 원칙적으로 부과 대상이 아닙니다. 다만 사업 내용에 따라 다를 수 있으므로 개별적인 검토가 필요합니다.
허가 면적과 실제 개발 면적이 다른 경우 어떻게 되나요?
부과 면적은 허가 면적이 아닌 실제 개발 완료된 면적을 기준으로 합니다. 허가보다 좁게 개발된 경우 면적 요건 해당 여부가 달라질 수 있으므로 준공 시점의 면적 확인이 중요합니다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB
