개발부담금의 납부 금액은 개발이익에 부담률을 곱하여 결정됩니다. 개발이익을 정확하게 산정하기 위해서는 개시 시점과 종료 시점의 지가 평가, 정상지가 상승분, 개발비용의 범위를 올바르게 이해하는 것이 중요합니다.
개발이익 산정 공식
개발이익 = (종료 시점 지가) - (개시 시점 지가) - (정상지가 상승분) - (개발비용)
개발이익이 0 이하인 경우에는 개발부담금이 부과되지 않습니다. 부담률은 원칙적으로 개발이익의 25%이며, 일부 지역 또는 사업 유형에 따라 달리 정해질 수 있습니다.
개시 시점 지가 산정
개시 시점은 개발행위 허가일 또는 실질적인 공사 착수일이 기준이 됩니다. 허가·인가 이전에 토지를 취득한 경우에도 허가일을 기준으로 지가를 산정합니다.
개시 시점 지가는 허가일 기준으로 해당 토지와 인근 표준지 공시지가를 기초로 감정평가사가 산정합니다. 표준지와 대상 토지의 입지 조건, 형상, 이용 상황의 차이를 반영한 개별 지가 비교를 통해 결정됩니다.
종료 시점 지가 산정
종료 시점은 준공인가일 또는 사용 승인일이 기준입니다. 종료 시점 지가 역시 감정평가 방식으로 산정됩니다. 종료 시점 지가가 높게 평가될수록 개발이익이 증가하므로, 평가 방법의 적절성에 대한 다툼이 빈번하게 발생합니다.
정상지가 상승분 공제
정상지가 상승분은 개발사업과 무관하게 자연적으로 상승한 지가 상승분입니다. 이 부분은 개발이익에서 제외됩니다. 국토교통부가 고시하는 지가변동률을 개시 시점 지가에 적용하여 계산합니다.
개발비용의 범위
개발비용으로 인정받을 수 있는 항목은 순수 공사비, 설계비 및 감리비, 각종 부담금(농지보전부담금, 산지전용부담금 등), 취득세 등 조세 비용, 금융비용의 일부 등입니다. 개발비용을 최대한 인정받을수록 개발이익이 줄어들어 부담금 납부액이 감소하므로, 비용 증빙 서류를 철저히 보관하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
토지 취득 비용도 개발비용으로 인정받을 수 있나요?
토지 취득 비용 자체는 개발비용으로 인정되지 않습니다. 개시 시점 지가가 취득 당시 지가를 반영하기 때문입니다. 그러나 취득 과정에서 발생한 취득세, 등록세, 중개 수수료 등 일부 부대 비용은 개발비용에 포함될 수 있습니다.
이미 납부한 기반시설부담금도 개발비용에 산입되나요?
기반시설부담금, 학교용지부담금 등 개발사업과 관련하여 납부한 각종 부담금은 개발비용으로 인정됩니다. 다만, 실제 납부한 금액임을 증명하는 서류를 제출해야 합니다.
지가 산정에 이의가 있는 경우 어떻게 해야 하나요?
부과처분 통지를 받은 날로부터 90일 이내에 이의신청을 하면서, 별도의 감정평가를 의뢰하여 지가 산정의 오류를 주장할 수 있습니다. 이의신청이 기각되면 행정심판 또는 행정소송으로 다툴 수 있습니다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB
