건물이나 그 밖의 공작물을 소유할 목적으로 다른 사람의 토지를 빌린 뒤 임대차 기간이 끝나면, 토지 소유자가 건물을 철거하고 토지를 돌려 달라고 요구하는 경우가 많습니다. 민법은 이런 토지임대차의 기간이 만료한 때 건물, 수목 그 밖의 지상시설이 현존하면 임차인이 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 건물 소유 목적의 기간 약정 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 종료한 경우에도 매수청구권은 인정되지만, 차임 연체 등 임차인의 채무불이행을 이유로 적법하게 해지된 경우에는 인정되지 않으므로, 계약이 끝난 원인부터 확인해야 합니다.
토지임대차가 끝나면 그 위에 지은 건물을 철거해야 합니까?
민법에 따라 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 때 지상시설이 현존한다면 곧바로 철거해야 하는 것은 아니며, 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고 임대인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있습니다. 건물 소유 목적의 기간 약정 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 종료한 경우에도 매수청구권은 인정되지만, 차임 연체 등 임차인의 채무불이행을 이유로 적법하게 해지된 경우에는 인정되지 않습니다.
철거 요구를 받았다면 계약서에 적힌 임대차 목적과 기간, 임대인이 보낸 통지의 내용을 함께 대조해야 합니다. 기간이 끝났다는 통지와 차임 연체를 이유로 계약을 해지한다는 통지는 같은 내용이 아닙니다. 건물이 남아 있다는 사실뿐 아니라 어떤 계약에 따라 토지를 사용했고 그 계약이 어떻게 종료했는지를 확인해야 매수청구권을 판단할 수 있습니다.
임차인은 계약서와 갱신 관련 서면, 차임 지급 기록을 모아 종료 원인을 설명할 자료를 준비해야 합니다. 토지 소유자도 철거를 요구하기 전에 임차인이 주장하는 토지 사용 목적과 계약 종료 사유를 확인해야 합니다. 철거 요구에 응할지 여부와 매수를 청구할지 여부를 건물의 존재만으로 결정해서는 안 됩니다.
지상물매수청구권이 인정되는 토지임대차와 지상시설의 요건
민법은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하면 지상권의 갱신청구와 매수청구에 관한 규정을 준용합니다. 매수청구의 대상에는 건물 외에 수목과 그 밖의 지상시설도 포함됩니다. 토지를 빌린 목적과 기간 만료 당시 남아 있는 시설을 각각 확인해야 합니다.
계약서에서는 임차 목적을 적은 부분과 건물이나 시설의 설치에 관해 합의한 부분을 살펴야 합니다. 계약 체결 당시 주고받은 서면과 실제 토지 이용 모습을 보여 주는 사진을 함께 보관하면 당사자가 어떤 사용을 예정했는지 설명할 수 있습니다. 현재 사진만이 아니라 계약기간 만료 무렵의 사진도 확보해 그때 어떤 시설이 있었는지 구분하는 것이 좋습니다.
해당 법문은 행정관청의 허가, 경제적 가치, 임대인의 동의를 별도의 요건으로 적고 있지 않습니다. 그렇다고 법문에 열거되지 않았다는 이유만으로 개별 건물이 언제나 매수 대상이 된다고 결론 내릴 수는 없습니다. 관련 서류에서는 건물의 허가와 등기 상태, 설치 당시의 합의 내용, 현재 남아 있는 시설의 상태를 확인합니다. 계약의 목적과 지상시설의 현존 여부에 관한 자료를 허가 서류 하나로 대신하지 않아야 합니다.
갱신 청구와 매수청구의 요건 및 행사 방법
기간이 만료한 토지임대차에서 법이 정한 목적과 지상시설의 현존 요건을 갖춘 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 지상시설의 매수를 청구할 수 있습니다. 민법이 지상권 규정을 토지임대차에 준용하는 데 따른 권리입니다. 기간 만료에 관한 설명에서는 갱신 청구와 임대인의 갱신 거절에 따른 매수청구의 관계를 함께 보아야 합니다.
반면 건물 소유 목적의 기간 약정 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 종료한 경우에는 계약갱신청구를 하지 않았더라도 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 갱신을 청구한 기록이 없다는 이유만으로 모든 토지임차인의 매수청구를 배제해서는 안 됩니다. 기간을 정한 계약인지와 종료 원인을 확인한 뒤 해당하는 기준을 적용해야 합니다.
의사를 전달할 때에는 어느 토지의 어떤 지상시설에 관한 것인지, 계약을 갱신해 달라는 것인지 지상시설을 매수해 달라는 것인지를 서면에 분명하게 적는 것이 좋습니다. 상대방이 받은 날짜를 확인할 수 있는 방법을 사용하고 보낸 문서와 수령 자료를 함께 보관해야 합니다. 임대인이 갱신을 거절한 서면이 있다면 그 내용도 같이 보관합니다. 말로만 협의한 경우에는 당사자가 어떤 요구에 답했는지 확인하기 어려우므로 대화의 내용과 이후 서면을 대조해야 합니다.
차임 연체로 해지된 경우와 해지통고로 끝난 경우의 구별
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차에서도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 차임 연체 등 임차인의 채무불이행을 이유로 토지임대차가 적법하게 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다. 단순히 차임이 연체된 상태인지, 그 연체를 이유로 계약이 적법하게 해지되었는지를 구별해야 합니다.
연체 여부는 계약에서 정한 차임과 지급 시기, 실제 지급액을 대조해 확인합니다. 임대인이 해지 통지를 보냈다면 통지에 적힌 이유와 상대방이 받은 날짜도 함께 정리해야 합니다. 차임이 밀렸다는 사정만을 적고 계약이 어떤 이유로 종료했는지를 생략하면 매수청구권의 인정 여부를 정확히 판단할 수 없습니다.
민법에 따르면 임대차기간의 약정이 없을 때 당사자는 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다. 토지는 임대인이 해지를 통고한 경우 상대방이 통고를 받은 날부터 6월, 임차인이 통고한 경우 1월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 건물 소유 목적의 기간 약정 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 종료한 경우에는 계약갱신청구를 하지 않았더라도 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 매수청구가 가능할 것이라는 예상만으로 차임 지급과 해지 통지에 대한 대응을 미뤄서는 안 됩니다.
매수청구권을 미리 포기하거나 철거를 약정한 특약의 효력
민법은 지상물매수청구권 규정을 포함해 열거한 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정합니다. 계약서에 매수청구권을 포기한다는 문구가 있다고 해서 그 문구만으로 권리의 유무를 결정하지는 않습니다. 어떤 규정을 위반하는지와 임차인에게 불리한 약정인지를 함께 판단해야 합니다.
기간이 끝나면 건물을 철거하고 원상복구하기로 한 특약도 매수청구권 규정에 위반해 임차인에게 불리한 약정에 해당하면 효력이 없습니다. 다만 철거를 약정했다는 사실만으로 모든 특약이 언제나 무효라고 설명해서는 안 됩니다. 계약서의 문구와 차임 수준, 계약을 체결한 경위를 보여 주는 자료를 함께 확인해야 합니다.
계약서 원본뿐 아니라 별도로 작성한 약정서와 계약 조건을 협의한 서면도 보관하는 것이 좋습니다. 특약의 효력을 다툴 때에는 철거에 관한 문장만 제시하지 말고 임대차 목적과 기간, 차임 등 계약의 다른 조건도 함께 설명해야 합니다. 차임에 관한 합의와 철거 약정이 어떤 과정에서 정해졌는지는 당시 주고받은 문서로 확인합니다. 임차인은 서명한 특약이 있다는 이유만으로 매수청구를 포기하지 않아야 하고, 토지 소유자도 특약 한 문장만으로 철거 요구가 그대로 인정된다고 전제해서는 안 됩니다.
매수 가격과 대금 지급, 토지 소유자가 바뀐 경우
지상물매수청구권의 대금 기준은 민법이 규정한 상당한 가액입니다. 임차인이 요구한 금액이나 토지 소유자가 제시한 금액이 법정 기준을 대신하지는 않습니다. 가격을 협의할 때에는 어느 건물과 시설을 대상으로 하는지, 각각의 현황을 어떤 자료로 확인했는지를 분명히 하고 대금 지급과 건물 인도의 순서를 함께 정리해야 합니다.
시설 목록과 사진, 건물에 관한 서류를 대조하면 서로 다른 대상을 전제로 가격을 협의하는 일을 줄일 수 있습니다. 합의 내용을 문서로 남길 때에는 매수 대상과 대금, 지급 방법, 인도에 관한 내용을 각각 확인합니다. 건물 가격에 관한 주장과 계약이 끝난 원인에 관한 주장은 구분해 준비해야 합니다.
토지 소유자가 바뀌었다면 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는지도 확인해야 합니다. 민법에 따르면 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다. 다만 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 그 효력을 잃습니다. 토지와 건물의 등기사항증명서를 각각 확인하고 건물 등기와 토지 소유자 변동의 날짜를 대조해야 합니다. 건물이 서 있다는 사실과 임차인이 그 건물을 등기했다는 사실을 구분해 자료를 갖추어야 합니다.
자주 묻는 질문
건물이 아니라 수목이나 그 밖의 지상시설이 남아 있는 경우에도 매수를 청구할 수 있습니까?
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간 만료 때 현존하는 수목과 그 밖의 지상시설도 규정의 대상에 포함됩니다. 기간 만료의 경우 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있습니다.
토지 소유자가 바뀌었다면 새 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있습니까?
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 지상건물을 등기한 때 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다. 다만 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐하면 그 효력을 잃습니다.
계약서에 기간이 끝나면 건물을 철거하기로 적었다면 매수청구를 할 수 없습니까?
철거 특약이 매수청구권 규정에 위반해 임차인에게 불리한 약정이라면 효력이 없으므로 그 문구만으로 매수청구권이 사라지지는 않습니다. 불리한 약정인지는 차임과 계약 체결 경위 등 계약 전체의 사정을 함께 확인해야 합니다.
토지 차임이 몇 기분 밀리면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니까?
건물 등 소유 목적의 토지임대차에서도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 차임 연체 등 임차인의 채무불이행을 이유로 토지임대차가 적법하게 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다. 단순히 차임이 연체된 상태인지, 그 연체를 이유로 계약이 적법하게 해지되었는지를 구별해야 합니다.
기간을 정하지 않은 토지임대차에서 임대인이 해지를 통고한 뒤 계약이 끝나기까지 정해진 기간이 있습니까?
임차인이 임대인의 해지통고를 받은 날부터 6월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 임차인이 해지를 통고한 경우에는 상대방이 통고를 받은 날부터 1월이 지나면 그 효력이 생깁니다. 건물 소유 목적의 기간 약정 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 종료한 경우에는 계약갱신청구를 하지 않았더라도 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
