매수한 부동산에 가압류나 소유권 다툼이 있을 때 잔금 지급을 거절할 수 있는 요건

부동산을 산 뒤 잔금일을 앞두고 등기사항증명서에 가압류나 근저당권이 새로 올라오거나 제3자가 소유권을 주장하고 나서면, 매수인은 잔금을 그대로 내야 하는지 고민하게 됩니다. 민법은 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있고, 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다고 정하고 있습니다. 또한 판례는 특별한 사정이 없는 한 매도인이 제한이나 부담 없는 완전한 소유권을 이전할 의무를 지고 가압류등기 말소의무도 잔금 지급의무와 동시이행관계에 있다고 보므로, 별도의 말소 특약이 없더라도 양쪽 채무의 이행기가 되었는데 매도인이 필요한 이행제공을 하지 않으면 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있고, 매수인이 부담을 인수하거나 이행 순서를 달리 정한 약정이 있다면 그 내용을 따로 확인해야 합니다.

매수한 부동산에 권리를 주장하는 사람이 나타나면 잔금을 내지 않아도 됩니까?

매수한 부동산에 권리를 주장하는 사람이 있어 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있으면, 매수인은 그 위험의 한도에서 잔금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. 가압류처럼 매도인이 말소해야 할 부담이 있으면 특별한 사정이 없는 한 그 말소의무와 잔금 지급의무는 동시이행관계이므로, 양쪽 채무의 이행기가 되었을 때 매도인이 필요한 이행제공을 할 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 이 중 권리 상실 위험에 따른 대금지급거절권은 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 행사할 수 없습니다.

권리 상실 위험에 따른 지급거절의 범위 제한을 동시이행 항변에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 새로운 등기만으로 잔금 전액을 언제나 거절할 수 있는 것도 아닙니다.

대금지급거절권이 인정되는 권리 주장과 위험의 한도

권리 상실 위험에 따른 대금지급거절권은 제삼자의 권리 주장과 매수한 권리를 잃을 염려가 함께 있어야 행사할 수 있습니다. 제삼자가 매매 부동산의 소유권을 주장하는 경우에는 그 주장이 부동산 전체에 관한 것인지 일부에 관한 것인지 확인해야 합니다.

민사집행법상 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있습니다. 가압류 말소와 잔금 지급의 관계는 부담 없는 소유권 이전의무에 따른 동시이행을 기준으로 검토합니다. 매매 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인이 계약을 해제할 수 있습니다.

가압류나 근저당권이 남아 있을 때 말소와 잔금의 이행 관계

매도인의 권리 이전의무와 매수인의 대금 지급의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행해야 합니다. 민법에 따르면 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다. 다만 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그렇지 않습니다.

판례는 특별한 사정이 없는 한 매도인이 제한이나 부담 없는 완전한 소유권을 이전할 의무를 지므로, 가압류등기 말소의무도 잔금 지급의무와 동시이행관계에 있다고 봅니다. 가압류를 말소한다는 특약이 따로 없다는 이유만으로 매도인의 말소의무를 부정할 수는 없습니다. 양쪽 채무의 이행기가 도래하고 동시이행관계가 인정되면, 매수인은 매도인이 필요한 이행제공을 할 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.

다만 매수인이 부담을 인수하기로 했거나 잔금 조달과 채무 변제의 순서를 달리 정했다면 약정의 내용과 효력을 별도로 확인해야 합니다. 동시이행이라는 이유로 매도인에게 언제나 잔금 지급 전에 말소를 끝내라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 잔금으로 근저당 채무를 갚고 말소 서류를 같은 날 넘겨받도록 이행 방법을 협의할 수도 있습니다.

매수인이 잔금을 먼저 지급하기로 약정한 경우에도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다.

매도인이 상당한 담보를 제공하거나 대금 공탁을 청구하는 경우

매도인이 상당한 담보를 실제로 제공하면 매수인은 권리 상실 위험을 이유로 하는 대금지급거절권을 행사할 수 없습니다. 담보를 제공하겠다는 말과 실제로 담보를 제공한 사실은 구분해야 합니다.

상당한 담보인지를 검토하려면 매수인이 제시한 권리 상실 위험과 제공된 담보의 내용을 서면으로 비교해야 합니다. 다만 담보 제공만으로 부담 말소나 소유권 이전의무에 관한 동시이행 항변까지 모두 없어지는 것은 아닙니다. 매도인이 필요한 이행제공을 했는지는 별도로 판단합니다.

이와 별개로 매수인이 권리 상실 위험 때문에 대금 지급을 거절할 수 있는 경우, 매도인은 지급거절 대상 대금의 공탁을 청구할 수 있습니다. 이 공탁청구에는 상당한 담보를 먼저 제공해야 한다는 요건이 없습니다. 공탁을 요구하는 서면을 받으면 요구한 날짜와 대상 대금, 지급거절의 근거를 함께 기록해야 합니다.

잔금 지급을 거절할 때 이행지체와 해제 다툼에 대비하는 방법

판례도 계약 해제를 판단할 때 당사자 의무 사이의 동시이행관계와 해제하려는 당사자의 적법한 이행제공 여부를 함께 봅니다. 정당한 대금지급거절권이나 동시이행 항변권의 행사를 단순한 잔금 연체로 취급해서는 안 됩니다.

이행지체를 이유로 해제하려면 매도인의 필요한 이행제공과 매수인의 지체책임이 인정되는 경우를 전제로 판단해야 합니다. 민법은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않은 때 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요하지 않습니다. 다만 정당한 항변권을 행사하면서 상대방의 이행을 요구한 것과 확정적으로 이행하지 않겠다고 한 것은 구별해야 합니다.

지급거절의 사유와 범위는 도달이 확인되는 서면으로 남기고, 잔금 지급 능력은 대출 승인 자료나 잔고 자료로 보관합니다. 매도인도 이행제공 서류와 요청 내용을 기록해야 합니다.

잔금일 전후로 확인하고 남겨 둘 자료

잔금일 직전 등기사항증명서, 가압류 결정문, 근저당권의 채권최고액과 실제 채무 자료를 모읍니다. 소유권 주장 소장, 부담 인수·말소·이행 순서 특약, 지급거절 통지의 도달 기록, 담보·공탁 서면과 잔금 마련 자료도 날짜별로 보관합니다.