발주자가 공사 후 다시 해달라고 요청했다고 해서 모두 하자보수로 보지는 않는다. 기존 시공이 계약 내용에 어긋난 것인지, 발주자의 취향이나 계획 변경인지, 추가비용 고지가 있었는지에 따라 하자보수인지 2차 공사인지가 달라진다.
인테리어 현장에서는 "마음에 들지 않는다"는 이유로 재시공을 요구하는 일이 있다. 색감이 다르다, 분위기가 맞지 않는다, 공간 배치가 생각과 다르다, 대표실이나 매장 이미지가 마음에 들지 않는다는 이유로 이미 한 공사를 뜯고 다시 하기도 한다.
문제는 비용이다. 발주자는 "처음부터 제대로 했어야 하니 하자보수"라고 생각한다. 시공사는 "계약대로 했는데 발주자가 마음을 바꿔 다시 시킨 것"이라고 본다. 이 차이가 바로 공사대금 분쟁으로 이어진다.
하자보수인지 취향 변경인지 먼저 본다
하자보수는 시공 결과가 계약 내용이나 통상 요구되는 품질에 미치지 못할 때 문제 된다. 예를 들어 타일이 들떴다, 문이 닫히지 않는다, 누수가 발생했다, 전기배선이 작동하지 않는다, 도면과 다르게 시공했다면 하자보수의 영역이다.
반대로 계약서와 견적서에 맞게 시공했는데 발주자가 색상이나 분위기, 공간 구성을 바꾸고 싶어 다시 요구했다면 취향 변경이나 계획 변경에 가까울 수 있다. 이 경우 재시공은 별도 공사대금의 대상이 될 수 있다.
재시공 요구 당시 대화가 중요하다
재시공 비용 분쟁에서 가장 중요한 자료는 재시공을 요구한 당시의 대화다. 발주자가 무엇을 문제 삼았는지, 시공사가 추가비용 발생을 알렸는지, 발주자가 비용을 부담하겠다는 취지로 답했는지를 확인해야 한다.
"다시 해주세요"라는 말만 남아 있으면 부족하다. 하자보수를 요구한 것인지, 새 디자인을 요구한 것인지가 불분명하기 때문이다. 시공사 입장에서는 "추가비가 발생합니다"라고 알렸는지가 중요하다. 발주자 입장에서는 "하자보수로 요청한 것이지, 추가비를 인정한 적은 없다"는 자료가 중요하다.
전면 재시공이면 2차 공사로 다루어질 가능성이 높아진다
기존 공사의 일부를 보수하는 정도라면 하자보수와 가까울 수 있다. 그러나 이미 시공한 부분 상당수를 철거하고 새로 시공했다면 2차 공사로 다루어질 가능성이 높아진다.
예를 들어 벽면 일부 보수나 자재 교체가 아니라, 전체 마감재를 뜯고 다시 시공하거나, 방 배치를 바꾸고, 전기·조명·목공을 다시 한 경우에는 단순 보수라고 보기 어렵다. 특히 처음 견적보다 훨씬 많은 비용과 시간이 들어갔다면, 재시공에 대한 별도 합의가 있었는지 따져야 한다.
다만 전면 재시공이라고 해서 항상 추가공사대금이 인정되는 것은 아니다. 기존 시공이 중대한 하자로 무용해졌다면 재시공 자체가 하자보수에 가까울 수 있다. 결국 원인은 무엇이었는지가 중요하다.
하자가 있어도 공사대금 전액을 거절할 수 있는 것은 아니다
발주자는 하자가 있으면 해당 부분의 공사대금을 모두 주지 않아도 된다고 생각하기 쉽다. 그러나 하자가 있다는 사정만으로 완성된 공사 전체의 대금 지급의무가 사라지는 것은 아니다.
하자가 있으면 하자보수비, 손해배상, 잔금 일부 거절, 상계가 문제 된다. 하지만 이미 완성되어 사용 가능한 부분의 가치는 별도로 평가될 수 있다. 특히 하자보수비가 산정되면 그 범위에서 공사대금과 정산하는 방식이 검토된다.
그래서 재시공 분쟁에서는 "공사대금 전액 지급 거절"보다 "하자보수비와 추가공사대금의 정산"이 핵심이 된다.
재시공 분쟁을 막기 위한 확인서
재시공을 시작하기 전에는 짧은 확인서라도 작성하는 것이 좋다. 꼭 복잡한 계약서일 필요는 없다. 어떤 부분을 다시 하는지, 이유가 하자보수인지 변경공사인지, 비용은 누가 부담하는지, 완료 후 잔금은 어떻게 정산하는지를 남기면 된다.
특히 회사 사무실, 학원, 병원, 매장처럼 영업 개시일이 정해진 곳은 재시공이 곧 영업 지연으로 이어진다. 이 경우 공사비뿐 아니라 지체 손해, 임대료, 영업 손실 주장까지 붙을 수 있으므로 자료 정리가 더 중요하다.
자주 묻는 질문
마음에 안 들어 다시 해달라고 하면 추가비를 내야 하나요?
계약대로 시공됐는데 발주자의 취향이나 계획 변경으로 다시 요청한 경우라면 추가비가 문제될 수 있다. 반대로 계약 위반이나 하자 때문이라면 하자보수로 볼 수 있다.
시공사가 추가비를 말하지 않고 다시 해줬다면 어떻게 되나요?
추가비 고지가 없으면 시공사가 별도 대금을 청구할 때 입증이 어려워질 수 있다. 다만 공사 범위와 비용 규모, 발주자의 요청 경위를 함께 본다.
전면 철거 후 다시 한 경우에는 무조건 2차 공사인가요?
무조건은 아니다. 기존 시공이 중대한 하자로 쓸 수 없었던 것인지, 발주자가 새 디자인을 원한 것인지에 따라 달라진다.
하자가 있으면 잔금을 전액 안 줘도 되나요?
하자 정도와 보수비, 잔금 규모를 함께 보아야 한다. 하자가 있다고 해서 언제나 잔금 전액 거절이 정당화되는 것은 아니다.
재시공 전에 꼭 어떤 자료를 남겨야 하나요?
재시공 요청 내용, 추가비 고지, 철거 범위, 변경 도면, 사진, 완료 확인 메시지를 남기는 것이 좋다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB
