공유 부동산, 어떻게 나눠야 하나 — 현물분할·경매분할·가액배상의 판단 기준

공유물분할은 하나의 부동산을 여러 사람이 지분으로 나눠 가진 상태를 각자의 단독 권리로 정리하는 절차다. 협의가 이뤄지지 않으면 공유자는 재판상 분할을 청구할 수 있고, 이때 법원은 현물분할을 원칙으로 하되 그것이 곤란하면 경매를 통한 대금분할로, 예외적으로는 한 사람에게 몰아주고 값을 정산하는 전면적 가액배상으로 나눈다. 어떤 방법이 될지는 부동산의 형상, 지분 비율, 이용 현황, 분할 후 가치 감손 여부에 따라 달라진다.

공유물분할청구권의 법적 근거

공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 협의가 성립하지 않으면 법원에 분할을 청구한다. 민법 제268조는 각 공유자에게 분할청구권을 인정하면서 5년 내의 분할금지 특약을 예외로 두고, 제269조는 협의가 이뤄지지 않을 때 재판상 분할로 넘어간다는 점과 분할방법을 정하고 있다. 따라서 분할을 원하는 공유자는 먼저 다른 공유자와 협의를 시도하게 되며, 협의가 성립하지 않으면 재판상 분할을 청구할 수 있다. 여기서 요구되는 것은 분할방법에 관한 협의가 이뤄지지 않았다는 사정이지, 별도의 사전 협상 절차를 밟거나 결렬 자료를 갖추는 것이 소 제기의 요건은 아니다.

공유물분할청구권은 형성권의 성격을 가지므로 한 공유자가 분할을 원하면 다른 공유자는 이에 응할 의무가 있고, 반대만으로 분할 자체를 막을 수는 없다. 재판상 분할에서 법원은 청구인이 원하는 방법에 구속되지 않고 여러 방법 중 가장 공평한 것을 선택한다. 즉 청구인이 현물분할을 구했더라도 사안에 따라 경매분할이 명해질 수 있고, 그 반대도 가능하다.

분할금지 특약이 등기되어 있거나 유효하게 존속하는 경우에는 그 기간 동안 분할청구가 제한된다. 다만 이런 특약은 기간과 갱신에 한계가 있으므로, 오래전 약정이 지금도 유효한지는 등기와 약정 내용을 함께 확인해야 판단할 수 있다.

현물분할의 원칙과 그 한계

현물분할은 부동산 자체를 지분에 맞춰 물리적으로 나누는 방법으로, 재판상 분할의 원칙적 형태다. 토지가 넓고 형상이 반듯해 나눠도 각 부분이 독립적으로 쓸 수 있으면 현물분할이 우선 고려된다. 반대로 대지 위에 하나의 건물이 서 있거나, 나누면 맹지가 생기거나, 각 부분의 가치가 지분 비율과 크게 어긋나는 경우에는 현물분할이 곤란한 것으로 본다.

현물분할을 하더라도 각 부분의 가치 차이는 금전으로 정산할 수 있다. 즉 큰 몫을 받은 공유자가 다른 공유자에게 차액을 지급하는 방식의 조정이 함께 이뤄질 수 있다. 이 때문에 "지분이 작으니 나눠 받을 수 없다"는 단정은 성립하지 않으며, 가치 조정을 전제로 한 현물분할이 가능하다. 토지 일부에만 건물이 있거나 도로에 접한 부분과 그렇지 않은 부분의 가치가 다른 경우에도, 위치와 면적을 조정하고 차액을 정산하는 방식으로 현물분할이 설계될 수 있다.

다만 지분권자가 여럿이고 이해관계가 복잡하게 얽혀 있으면 현물분할로는 각자의 몫을 공평하게 배분하기 어려워, 현물분할의 원칙이 실제로는 관철되지 못하는 경우가 적지 않다. 이때 경매분할이나 가액배상이 대안으로 검토된다.

경매분할이 선택되는 경우

경매분할은 부동산을 형식적 경매에 부쳐 그 대금을 지분대로 나누는 방법으로, 현물분할이 곤란하거나 현물로 나누면 가치가 현저히 감손될 우려가 있을 때 택한다. 민법 제269조 제2항이 이 요건을 정하고 있다. 하나의 건물이 있는 대지, 구조상 분할이 어려운 아파트 한 채, 공유자 사이에 이용을 둘러싼 다툼이 커 공동 이용이 사실상 불가능한 경우가 여기에 해당하기 쉽다.

여기서 말하는 경매는 채권 회수를 위한 담보권 실행 경매가 아니라 공유관계를 해소하기 위한 형식적 경매다. 매각 대금에서 절차 비용을 공제한 나머지를 지분 비율대로 분배하며, 공유자도 그 경매에 매수인으로 참여할 수 있다. 계속 보유를 원하는 공유자는 이 절차에서 스스로 낙찰받아 단독 소유로 전환하는 방법을 검토하게 된다.

경매분할이 결정되면 부동산 전체가 매각되므로, 시세보다 낮은 가격에 팔릴 위험과 절차 기간을 감수해야 한다. 이 때문에 보유를 원하는 공유자에게는 불리할 수 있고, 소송에서는 가액배상을 주장하는 방식이 실익에 부합할 수 있다.

전면적 가액배상의 요건

전면적 가액배상은 특정 공유자가 부동산 전부의 소유권을 취득하고 나머지 공유자에게 지분 상당의 금전을 지급하는 방법으로, 판례가 특별한 사정이 있을 때 인정하는 예외적 형태다. 공유물을 취득하는 공유자에게 그 부동산을 단독으로 소유하게 할 만한 합리적 사정이 있고, 다른 공유자에게는 지분 가액을 지급받는 것이 실질적으로 공평하다고 평가될 때 고려된다.

가액배상이 인정되려면 취득하는 공유자의 대금 지급 능력, 부동산 이용의 실태, 지분 비율 등이 함께 검토된다. 예컨대 한 공유자가 이미 그 부동산에 거주하며 대부분의 지분을 보유하고 소수 지분권자에게 지분 가액을 지급할 자력이 있는 경우가 전형적이다. 이 방법은 부동산을 시장에 내놓지 않고도 분쟁을 종결할 수 있다는 장점이 있다. 판례는 전면적 가액배상을 현물분할의 한 형태로 다루므로, 현물분할과 경매분할이 모두 부적당하다는 점을 따로 갖춰야 하는 누적 요건으로 보지는 않는다. 관건은 한 사람 또는 일부 공유자가 공유물을 취득하고 다른 공유자에게 적정한 가격을 배상하는 것이 공유자 사이의 실질적 공평을 해치지 않는지다.

세 가지 방법의 요건과 특징을 정리하면 다음과 같다.

분할방법을 결정하는 주요 변수

같은 공유 부동산이라도 결론이 달라지는 이유는 변수 조합이 다르기 때문이다. 토지의 형상과 면적, 지상 건물의 존재 여부, 지분 비율의 편차, 공유자 각자의 이용 목적, 분할 후 각 부분의 독립 활용 가능성이 대표적 변수다. 나대지이고 면적이 충분하면 현물분할 쪽으로, 건물이 있고 구조상 분리가 어려우면 경매분할 쪽으로, 한 사람이 이미 전부를 사용하며 정산 능력이 있으면 가액배상 쪽으로 무게가 실린다.

법원은 이 변수들을 종합해 가장 공평한 방법을 정하므로, 공유자가 원하는 방법이 그대로 관철된다는 보장은 없다. 따라서 분할을 청구하기 전에 자신의 목적이 보유인지 현금화인지 정리하고, 그에 맞는 방법이 인정될 수 있는지 먼저 따져 보는 편이 실익 판단에 도움이 된다.

지분에 얽힌 제3자 권리와 사용관계

공유 부동산에 임대차나 담보권 등 제3자의 권리가 설정되어 있으면 분할 방법과 절차가 더 복잡해진다. 일부 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물 전부를 배타적으로 사용하고 있는 경우, 다른 공유자는 자신의 지분에 상응하는 사용이익을 부당이득으로 반환받을 수 있다. 다만 소수지분 공유자가 공유물을 독점하는 다른 소수지분 공유자를 상대로 부동산 전체의 인도를 당연히 구할 수 있는 것은 아니어서, 사용이익의 반환과 방해의 제거·금지, 인도청구는 서로 구별해 검토해야 한다. 이런 사용관계의 정산은 분할 자체와는 별개의 쟁점이지만 실무에서는 함께 다뤄지는 경우가 많다.

또 공유 지분에 근저당권이 설정되어 있으면 경매분할 시 배당 관계가 얽히고, 현물분할을 하더라도 담보권이 분할된 부분에 어떻게 미치는지를 따져야 한다. 따라서 분할을 청구하기 전에 등기부상 권리관계와 실제 사용현황을 함께 정리해 두어야, 분할 방법의 선택과 이후 정산이 원활하게 진행된다.

실무적 함의

공유물분할은 청구 자체는 어렵지 않으나 어떤 방법으로 나뉘느냐에 따라 결과가 크게 달라지므로, 분할방법의 예측이 실질적 쟁점이 된다. 보유를 원한다면 가액배상의 요건을 갖추고 있는지, 현금화를 원한다면 경매분할의 감손 위험을 감수할 수 있는지를 미리 검토하는 것이 순서다. 또 분할청구 전에 상대 지분권자와의 협의 기록을 남겨 두면 협의 결렬의 경위가 분명해져 이후 절차가 원활해진다.

지분을 둘러싼 사용·수익 관계나 임대차 등 제3자의 권리가 얽혀 있으면 분할 방법과 절차가 더 복잡해질 수 있어, 부동산의 권리관계 전반을 먼저 정리하는 것이 분쟁을 줄이는 길이다.