재건축사업에서 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 사업이 진행되면 사업시행자에게서 동의 여부를 회답하라는 서면을 받고, 이후 소유권을 넘기라는 매도청구를 받을 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 재건축사업의 사업시행자가 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에게 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 보며, 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자 등에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 조합설립 미동의자에 대한 적법한 매도청구의 대금은 매도청구권 행사 당시의 객관적 시가를 기준으로 정하므로, 촉구서와 매도청구가 도달한 날짜, 회답 내용, 감정의 기준 시점과 평가 전제를 확인해야 합니다.
재건축 조합설립에 동의하지 않으면 소유권을 넘겨야 합니까?
재건축 조합설립에 동의하지 않았다고 곧바로 소유권을 잃는 것은 아니며, 사업시행자가 서면으로 회답을 촉구한 뒤 회답 기간 2개월이 지나면 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 법이 정한 대상자에게 매도청구를 할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정합니다.
서면으로 동의 여부의 회답을 촉구할 대상은 조합설립에 동의하지 아니한 자와 시장·군수 등, 토지주택공사 등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자입니다. 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 회답을 촉구해야 합니다. 조합설립에 관한 동의인지 다른 사업시행자 지정에 관한 동의인지를 문서에서 확인해야 합니다.
재건축사업의 토지등소유자는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 뜻합니다. 다만 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. 건축물과 토지를 함께 소유했는지, 어느 하나만 소유했는지에 따라 매도청구 대상에 관한 법문을 구분해 읽어야 합니다. 회답을 촉구받은 사람과 매도청구 대상자의 범위를 같다고 전제하지 말고 소유관계 자료를 대조해야 합니다.
회답 촉구를 받은 뒤 2개월 안에 회답하지 않으면 생기는 효과
회답 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 그 기간 안에 회답하지 않으면 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 아무 답을 하지 않았으므로 동의한 것으로 처리된다는 의미가 아닙니다. 회답 여부를 결정할 때에는 무회답의 법적 효과를 분명하게 이해해야 합니다.
회답 기간은 촉구서에 표시된 작성일이 아니라 촉구를 받은 날부터 확인해야 합니다. 받은 문서와 함께 배달이나 수령 날짜를 확인할 자료를 보관하는 것이 좋습니다. 같은 사업에 관하여 여러 문서를 받았다면 동의 여부의 회답을 촉구하는 문서가 무엇인지와 각각 언제 받았는지를 구분합니다. 사업에 관한 일반 안내와 법이 정한 회답 촉구를 문서 제목만으로 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
회답을 보낼 때에도 동의 여부와 회답의 대상을 분명히 적고 상대방에게 도달한 사실을 확인할 수 있는 방법을 사용해야 합니다. 보낸 회답서 사본과 수령 자료를 함께 보관하면 어떤 뜻을 언제 전달했는지 설명할 수 있습니다. 조합설립에 동의하는지와 제시된 매도대금에 동의하는지는 다른 내용이므로 회답서에서 무엇에 대한 의사를 밝히는지 확인해야 합니다. 회답하지 않은 상태와 명시적으로 부동의한 상태를 자료에서는 구분하되, 법이 정한 무회답의 효과도 함께 적용해야 합니다.
사업시행자가 매도청구를 할 수 있는 기간
재건축사업의 사업시행자는 촉구를 받은 날부터 2개월의 회답 기간이 지나면 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다. 그에 앞선 서면 회답 촉구는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 해야 합니다. 고시일, 촉구를 받은 날, 회답 기간이 만료된 때는 서로 다른 날짜이므로 각각 확인해야 합니다.
사업시행계획인가의 고시 자료와 촉구서, 수령 자료를 대조해 법정 기간을 정리하는 것이 좋습니다. 매도청구에 관한 문서도 문서에 표시된 날짜와 실제 상대방에게 도달한 날짜를 구분해 보관해야 합니다. 회답을 보냈다면 회답 내용과 전달 자료를 함께 정리합니다. 기간에 관한 주장을 준비하면서 촉구서의 작성일만 적거나 매도청구 문서의 발송일만 확인하면 어떤 시점을 근거로 하는지 설명하기 어렵습니다.
법이 정한 기간 안에 이루어진 촉구와 청구인지부터 날짜로 따져야 합니다. 촉구에 관한 기간과 회답에 관한 기간, 매도청구에 관한 기간을 하나로 합쳐 계산해서는 안 됩니다. 여러 차례 문서가 오간 경우에도 문서별로 촉구인지 회답인지 매도청구인지를 구분해야 합니다. 법정 기간을 준수했는지에 관한 다툼과 대금이 적정한지에 관한 다툼은 각각 준비해야 하므로, 가격에 관한 협의만 하면서 촉구 및 청구의 시점을 확인하지 않는 일을 피해야 합니다.
매도청구 대금의 시가 기준과 감정에서 확인할 사항
도시 및 주거환경정비법의 재건축사업 매도청구 규정 자체에는 대금 기준이 직접 적혀 있지 않습니다. 조합설립 미동의자에 대한 적법한 매도청구에서는 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 때 매매가 성립하고, 그때의 토지와 건축물의 객관적 거래가격인 시가를 기준으로 대금을 정합니다. 재건축을 전제로 형성되는 개발이익을 반영하되, 사업 후에도 도로로 남는 토지처럼 이용계획이 다른 경우에는 그 사정에 맞게 평가해야 합니다. 공시가격이 곧 매도대금이 되는 것은 아니므로, 감정이 올바른 기준 시점과 이용계획을 반영했는지 확인해야 합니다.
대금에 이견이 있다면 감정에서 어느 날짜를 기준으로 삼았는지와 그 날짜에 관한 근거를 확인해야 합니다. 매도청구 의사표시의 도달 자료와 감정의 기준 시점을 대조하면 가격 판단이 어떤 시점을 전제로 했는지 확인할 수 있습니다. 토지와 건축물의 현황뿐 아니라 사업 이후의 이용계획을 보여 주는 자료도 감정 내용과 비교해야 합니다.
단순히 감정액이 기대보다 낮다는 주장과 평가의 기준 시점 또는 전제가 맞지 않는다는 주장은 구분해야 합니다. 사업 후에도 도로로 남는 토지를 일반 대지와 같은 이용계획으로 평가했는지, 개발이익에 관한 전제가 어떻게 반영되었는지처럼 다투는 항목을 구체적으로 제시하는 것이 좋습니다. 조합설립 미동의자에 대한 이 기준을 분양신청을 하지 않은 사람에 대한 매도청구소송의 가격 기준 시점과 같다고 전제해서는 안 됩니다.
소유권이전등기와 인도, 대금 지급의 순서
조합설립 미동의자에 대한 적법한 매도청구 의사표시가 도달하여 매매가 성립하면 대금 지급과 소유권이전등기, 인도에 관한 이행 내용을 함께 확인해야 합니다. 민법은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 규정합니다. 다만 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니합니다.
동시이행의 항변권을 검토할 때에는 상대방이 어떤 채무의 이행을 제공했는지와 그 채무의 변제기가 도래했는지를 구분해야 합니다. 대금 액수에 관한 다툼과 대금 지급 및 등기, 인도의 순서에 관한 다툼도 같은 내용이 아닙니다. 가격이 결정되었다는 사실만으로 각 당사자가 언제 어떤 이행을 해야 하는지까지 확인되는 것은 아니므로 관련 문서를 함께 검토해야 합니다.
판결 주문과 합의서에서는 대금 지급과 소유권이전등기, 인도의 순서를 함께 정리해야 합니다. 합의 내용을 확인할 때에는 지급할 대금과 지급 시점, 등기에 관한 이행 내용, 인도할 대상과 시점을 각각 대조하는 것이 좋습니다. 등기사항증명서에서는 현재 소유관계와 근저당권이나 가압류 등 부담의 존재를 확인합니다. 부담이 있는 경우에는 그 내용도 협의와 소송 자료에서 구분해 제시해야 합니다. 대금만 비교하고 등기 및 인도에 관한 내용을 확인하지 않으면 당사자가 이행하기로 한 범위를 두고 다툼이 이어질 수 있습니다.
분양신청을 하지 않은 경우의 손실보상 협의와 매도청구소송, 재개발 수용과의 구별
분양신청을 하지 않은 사람 등에 대한 손실보상 협의와 매도청구소송은 조합설립 미동의자에 대한 회답 촉구 및 매도청구와 구분해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하도록 규정합니다. 다만 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있습니다.
협의 대상은 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 법에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자입니다. 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 그 기간을 넘겨 신청하거나 소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하며, 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율로 산정합니다.
사업시행자는 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 토지, 물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있지만, 재개발사업과 달리 재건축사업은 법이 정한 일부 사업으로 한정됩니다. 분양신청을 하지 않은 사람에 대한 매도청구소송의 가격 기준 시점도 조합설립 미동의자 매도청구와 별도로 판단할 사항입니다. 관리처분계획의 인가·고시 자료와 협의 문서, 신청 또는 소 제기 자료를 구분해 기간을 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
회답 촉구서를 받고 아무 답을 하지 않으면 동의한 것으로 처리될 수 있습니까?
법은 촉구를 받은 날부터 2개월의 회답 기간 안에 회답하지 않으면 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 회답 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 법이 정한 대상자에게 매도청구를 할 수 있습니다.
매도청구 대금은 공시가격을 기준으로 정해질 수 있습니까?
공시가격이 곧 매도대금이 되는 것은 아니고, 조합설립 미동의자에 대한 적법한 매도청구에서는 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 때 매매가 성립하여 그때의 토지와 건축물의 객관적 시가로 대금을 정합니다. 재건축을 전제로 형성되는 개발이익을 반영하되, 사업 후에도 도로로 남는 토지처럼 이용계획이 다르면 그 사정에 맞게 평가해야 합니다. 감정의 기준 시점과 이용계획 반영 여부를 확인해야 합니다.
사업시행자가 회답 촉구와 매도청구를 할 수 있는 기간은 법에 정해져 있습니까?
사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 서면으로 회답을 촉구해야 하고, 촉구를 받은 날부터 2개월의 회답 기간이 지나면 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다. 촉구서와 매도청구가 도달한 날짜를 확인할 자료를 기록해 두어야 합니다.
회답 기간 안에 조합설립에 동의한다고 회답하면 매도청구를 받지 않을 수 있습니까?
법이 정한 매도청구 대상은 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자이며, 기간 내 회답하지 않아 부동의 회답으로 보는 경우도 포함됩니다. 건축물 또는 토지만 소유한 자는 회답과 별개로 대상이 될 수 있으므로 동의 회답만으로 매도청구 대상에서 제외된다고 판단해서는 안 됩니다.
분양신청을 하지 않은 소유자에게 사업시행자가 매도청구소송을 제기해야 하는 기한이 있습니까?
관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내의 손실보상 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 그 기간을 넘겨 신청하거나 소송을 제기하면 지연일수에 따른 이자를 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율로 지급해야 합니다.
