임대인이 인테리어 비용을 시공사에게 직접 지급했더라도 곧바로 공사계약 당사자라고 단정할 수 없다. 계약 체결 주체, 직접지급 약정, 공정률 메모, 지원금의 성격, 임차인과의 임대차 해지 정산을 함께 보아야 한다.
상가 임대차에서는 임대인이 임차인의 입점을 유도하기 위해 인테리어 지원금을 약속하는 경우가 있다. 병원, 학원, 카페, 음식점, 미용실처럼 초기 시설비가 큰 업종에서는 임대인이 일부 공사비를 지원하거나 시공사에게 직접 지급하기도 한다.
문제는 공사가 중단되거나 임차인이 퇴거할 때 생긴다. 시공사는 임대인이 돈을 보냈으니 임대인이 공사대금을 책임져야 한다고 주장할 수 있다. 임대인은 임차인을 위해 지원금을 보낸 것일 뿐, 공사계약 당사자는 아니라고 주장할 수 있다.
돈을 보낸 사람과 계약 당사자는 다를 수 있다
공사대금 책임은 기본적으로 공사계약을 체결한 당사자에게 있다. 임대인이 시공사에게 돈을 직접 보냈더라도, 그 돈이 임차인을 대신해 지급한 지원금인지, 임대인이 직접 발주한 공사대금인지 구별해야 한다.
계약서에 임차인이 발주자로 적혀 있고, 시공 범위와 공사 내용도 임차인 영업을 위한 것이라면 임대인의 책임은 제한될 수 있다. 반대로 임대인이 공사계약 체결에 직접 관여하고, 공사 범위와 금액을 정하고, 직접 지급을 약속했다면 책임 주체로 다투어질 수 있다.
지원금 약정과 공사계약은 나누어 보아야 한다
임대인이 "인테리어 비용을 지원하겠다"고 약속한 경우, 이는 임대차계약상 지원금 약정일 수 있다. 이 약정은 임대인과 임차인 사이의 문제다. 시공사가 곧바로 임대인에게 모든 공사대금을 청구할 수 있는지는 별도 검토가 필요하다.
예를 들어 임대인이 임차인에게 "공사비 중 일정 금액을 지원하겠다"고 했고, 편의상 시공사에게 직접 송금했다면 임대인은 지원금 한도에서만 관련될 수 있다. 반대로 임대인이 시공사에게 "공정률에 따라 내가 직접 지급하겠다"고 약속했다면 그 약속 범위가 문제 된다.
공정률 메모가 있으면 지급 조건을 확인해야 한다
임대인이 시공사에게 직접 지급하는 경우 공정률 메모가 작성되기도 한다. 예를 들어 "공정률 30%에서 1차 지급, 60%에서 2차 지급, 완료 후 잔금 지급"처럼 적는 방식이다.
이런 메모는 중요한 자료지만, 곧바로 임대인이 공사계약 당사자라는 뜻은 아닐 수 있다. 지급 조건을 정한 것인지, 지급보증을 한 것인지, 임차인의 공사대금을 대신 지급한 것인지 문구를 확인해야 한다.
시공사 입장에서는 지급 약속의 상대방이 누구인지 명확히 해야 한다. 임대인 입장에서는 "지원금 한도 내 지급"인지 "공사대금 전액 책임"인지 구분해 써야 한다.
임대차 해지 후 지원금 정산도 영향을 준다
임차인이 공사 완료 전에 계약을 해지하거나 퇴거하면 인테리어 지원금 정산이 문제 된다. 임대차계약에 "중도 해지 시 지원금을 반환한다"는 조항이 있으면 임대인과 임차인 사이에서 반환 문제가 생긴다.
그러나 임차인이 임대인에게 지원금을 반환해야 한다는 사정이 곧바로 시공사의 공사대금 청구 상대방을 바꾸는 것은 아니다. 시공사는 자신이 누구와 계약했고, 누구에게 지급 약속을 받았는지에 따라 청구 상대방을 정리해야 한다.
자주 묻는 질문
임대인이 시공사에게 직접 돈을 보냈으면 공사대금 책임자가 되나요?
항상 그렇지는 않다. 지원금 지급인지 공사계약상 지급인지 구별해야 한다.
임대차계약에 인테리어 지원금 조항이 있으면 시공사가 임대인에게 청구할 수 있나요?
임대차계약은 기본적으로 임대인과 임차인 사이의 약정이다. 시공사가 직접 청구하려면 별도 약정이나 지급 약속이 있는지 보아야 한다.
공정률에 따라 임대인이 지급하기로 했다는 메모가 있으면 어떤가요?
중요한 자료다. 다만 지급 한도와 조건, 임대인이 책임지는 범위가 문구상 명확한지 확인해야 한다.
임차인이 퇴거하면 시공사는 누구에게 청구하나요?
공사계약 당사자와 직접지급 약정 상대방을 먼저 확인한다. 퇴거 자체가 자동으로 청구 상대방을 바꾸지는 않는다.
임대인은 어떤 문구를 조심해야 하나요?
지원금 한도, 지급 조건, 공사계약 당사자가 아님을 명확히 해두는 것이 분쟁 예방에 도움이 된다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB
