인테리어 공사가 예정일을 넘겼다고 해서 계약이 자동으로 해제되는 것은 아니다. 일반적인 이행지체 해제는 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 완공을 요구한 뒤에도 이행하지 않은 경우에 검토한다. 다만 공기 연장 합의, 도급인의 변경 지시와 현장 미제공, 시공사의 이행 거절 여부에 따라 최고 필요성과 해제 가능 시점이 달라진다.
공사 지연과 민법 제544조의 이행지체 해제
계약서의 완공일을 지났다는 사실은 이행지체 판단의 시작 자료지만, 곧바로 해제 효과가 발생하는 것은 아니다. 도급인은 원칙적으로 상당한 기간을 정해 공사를 완료하라고 요구하고, 그 기간 안에도 시공사가 이행하지 않을 때 해제 의사표시를 검토한다. 최고에는 미완성 공정, 요구하는 완료 수준, 최종 기한, 기한을 넘길 경우의 조치를 명확히 적는 것이 좋다.
'상당한 기간'은 일률적인 일수가 아니다. 남은 공정의 종류와 양, 자재 수급, 안전한 시공에 필요한 시간, 도급인이 제공해야 할 협조 내용을 함께 본다. 현실적으로 불가능할 정도로 짧은 기한을 정하거나 미완성 항목을 적지 않은 채 "즉시 끝내라"고 통보하면 해제의 적법성이 다투어질 수 있다.
공사가 아직 완성되지 않은 지연 사건과 완성 후 하자만 남은 사건도 구별한다. 주요 공정이 끝나 목적물을 사용할 수 있고 일부 보완만 남았다면, 계약 전체의 이행지체 해제보다 하자보수나 손해배상이 적절한지 검토하게 된다. 미완성 공정의 비중과 사용 가능성을 적어야 한다.
공기 연장 합의와 침묵의 법적 의미
완공일 이후에도 공사를 계속했다고 해서 항상 공기 연장에 동의한 것은 아니다. 반대로 시공사가 새 공정표를 제시했고 도급인이 변경된 일정에 맞춰 자재와 입주 계획을 조정했다면 묵시적인 연장 합의가 인정될 가능성이 있다. 판단할 때는 연장 요청의 내용, 도급인의 답변, 변경 공정표 승인, 추가대금 합의, 지연된 공사를 받아들인 경위를 함께 확인한다.
침묵이나 현장 출입 허용만으로 해제권 포기를 단정해서도 안 된다. 도급인이 계속 이의를 제기하면서 손해 확대를 막기 위해 공사를 허용했을 수 있기 때문이다. "공사는 계속하되 기존 완공일 지연에 대한 권리와 손해배상 청구를 유보한다"는 취지를 서면으로 남기면, 공사 계속 허용과 지연 책임 면제를 구별하기 쉽다.
새 공정표를 받아들였더라도 그 날짜가 최종 완공일인지 단순 예상일인지 확인한다. "가능한 일정"과 "확정 연장일"은 의미가 다르다. 연장 합의가 성립했다면 종전 완공일을 기준으로 한 최고보다 새 기한을 기준으로 다시 책임을 판단할 수 있다.
이의 유보와 이행최고의 구체적인 작성
지연 통지는 감정적인 항의보다 사실과 기한을 담아야 한다. 계약상 완공일, 현재 미완성 공정, 과거 연장 합의 여부, 최종 완료 요청일, 현장 출입과 자재 제공 등 도급인이 할 일을 적는다. 지체상금이나 손해배상을 함께 주장하려면 계약 조항과 손해 항목을 따로 표시한다.
이의 유보는 공사를 계속시키면서 지연 책임을 면제하지 않는다는 뜻을 남기는 방법이다. 통지 후에도 추가 변경을 지시했다면 그 변경이 전체 공기에 며칠 영향을 주는지 합의하고, 기존 지연과 추가 변경으로 생긴 지연을 구분한다. 문자, 전자우편, 내용증명 중 어떤 방식을 사용하더라도 상대방에게 도달한 날짜와 첨부파일을 보관해야 한다.
최고에는 도급인이 제공할 협조도 함께 적는 편이 좋다. 작업 가능 시간, 관리사무소 승인, 현장 열쇠, 자재 선택과 중도금 지급을 언제 이행할지 제시하면 시공사가 도급인의 미협조를 이유로 최고 효력을 다투는 상황을 줄일 수 있다.
최고 없이 해제를 검토할 수 있는 예외
시공사가 정해진 시점까지 공사를 하지 않겠다는 뜻을 미리 명백히 밝힌 경우에는 민법 제544조 단서에 따라 별도의 최고가 필요하지 않을 수 있다. 또 계약의 성질이나 당사자의 의사표시에 따라 특정 날짜의 완성이 계약 목적에 필수적이고 그 시기를 넘기면 목적을 달성할 수 없는 경우에는 민법 제545조의 정기행위 해제가 검토된다.
예외는 좁게 판단해야 한다. 개업 예정일이나 입주일이 계약서에 적혀 있다는 사정만으로 항상 정기행위가 되는 것은 아니며, 그 날짜를 지키는 것이 계약의 본질이라는 합의와 시공사의 인식이 확인되어야 한다. "당분간 공사를 못 한다"는 말도 일시적인 사정 설명인지 최종적인 이행 거절인지 대화 전후를 확인한다.
정기행위 해당 여부는 지연 손해가 컸다는 이유만으로 정해지지 않는다. 특정 날짜 이후에는 개업·행사·입주 목적이 사라진다는 사정이 계약 당시 공유되었는지, 계약서에서 날짜 준수를 특별히 강조했는지를 확인한다. 사후에 생긴 개인 일정만으로 예외를 확대하기는 어렵다.
도급인의 지연 원인과 협력의무
도급인이 설계 변경을 반복했거나 현장 출입을 막고 자재 선택을 늦춘 경우에는 시공사만의 지체로 평가하기 어렵다. 전기·소방·건물 관리 승인처럼 제3자의 절차가 필요한 공사에서는 누가 신청하고 자료를 제공하기로 했는지도 확인한다. 도급인의 선행 의무가 이행되지 않은 상태에서 완공만 요구하면 시공사는 지연 책임을 다툴 수 있다.
대금 지급과 공사 진행이 서로 연계되어 있다면 미지급 중도금의 성격도 살펴야 한다. 시공사가 정당하게 동시이행 항변을 할 수 있는 상황인지, 이미 완료된 기성 부분에 대한 지급이 지연되었는지, 하자 때문에 지급을 보류한 것인지에 따라 결론이 달라진다. 각 지연 원인을 기간별로 나누어 어느 당사자가 통제할 수 있었는지 적어 두어야 한다.
양쪽 원인이 함께 작용한 기간은 공정별로 나누어 본다. 예를 들어 도급인의 설계 변경으로 자재 주문이 늦어진 뒤 시공사가 추가로 인력을 배치하지 않은 경우에는 각 사유가 실제 완공일에 미친 영향을 따져야 한다. 전체 지연을 한쪽에 전부 돌리는 계산은 분쟁을 키울 수 있다.
해제 통지와 중단 후 정산 자료
해제를 선택한다면 최고 기간의 만료, 미이행 상태, 해제 근거를 적은 의사표시가 상대방에게 도달해야 한다. "계약을 취소한다"는 표현만 보내기보다 어떤 계약을 어떤 사유로 해제하는지 명확히 쓰고, 현장 출입·열쇠·자재·도면·선급금 정산 방법도 안내한다. 해제 이후 다른 업체가 들어가기 전에 현장 상태를 사진과 영상으로 남겨 기존 공정과 보수 필요 부분을 구별한다.
정산에서는 완성된 부분의 가치, 이미 지급한 대금, 철거·보완 비용, 지체상금 약정, 추가 손해를 각각 계산한다. 해제가 적법한지 다투어지는 동안 임의 철거를 서두르면 손해액 입증이 어려워질 수 있다. 공사 중단 시점의 기성고 확인서, 제3자 견적, 공정표와 통지 내역을 함께 보관해야 이후 청구와 방어를 구체화할 수 있다.
현장을 다른 업체에 넘길 때는 기존 시공사가 가져갈 자재와 현장에 남길 자재를 목록으로 작성한다. 무단 반출이나 훼손 주장을 막기 위해 인수인계서를 만들고 계량·수량을 촬영한다. 후속 업체의 공사비에는 기존 미완성 부분과 새로 추가한 공사를 구별해 견적을 받는다. 해제 뒤 선급금 반환이나 철거비를 청구할 때도 해제 전 현장 가치와 후속 공사의 개선분을 분리해야 실제 손해를 과다하게 계산하는 오류를 피할 수 있다.
FAQ
완공일을 하루라도 넘기면 바로 계약을 해제할 수 있나요?
일반적으로는 바로 해제되지 않는다. 상당한 기간을 정한 이행최고가 필요하고, 특정 날짜 준수가 계약 목적에 필수적인 정기행위인지 등 예외가 있는지 확인한다. 남은 공정과 필요한 완료 기간을 먼저 구체적으로 적는다.
공기 연장 요청에 답하지 않으면 연장에 동의한 것으로 보나요?
침묵만으로 항상 동의가 성립하는 것은 아니다. 새 공정표 수용, 변경 지시, 입주 일정 조정 등 객관적인 행동을 함께 보아 묵시 합의 여부를 판단한다. 변경 일정에 맞춰 행동한 자료가 있는지도 확인한다.
공사를 계속하게 두면서 지연 책임도 물을 수 있나요?
가능할 수 있다. 공사 계속 허용이 지연 책임 면제와 같지 않다는 점, 기존 완공일과 손해배상 권리를 유보한다는 점을 서면으로 남기는 것이 좋다. 기존 완공일에 관한 권리를 서면으로 유보해야 한다.
시공사가 더는 공사하지 않겠다고 하면 최고가 필요하나요?
이행을 미리 명백히 거절한 경우에는 최고 없이 해제를 검토할 수 있다. 다만 일시적인 중단 통보인지 최종 거절인지 표현과 상황을 신중히 확인한다. 대화 전후와 공사 현장의 실제 상태를 함께 본다.
도급인이 자재 선택을 늦춘 기간도 시공사 지연에 포함되나요?
도급인의 변경 지시나 협조 지연이 공기에 영향을 주었다면 시공사 책임 기간에서 제외될 수 있다. 누가 어떤 자료를 언제 제공하기로 했는지 공정표와 대화 기록으로 나누어 본다. 각 원인이 공기에 미친 기간을 나누어 계산한다.
