공유 부동산 지분이 경매에 나왔을 때 다른 공유자가 우선매수 신고를 하는 요건과 효과

부동산을 여러 사람이 공유하는데 그중 한 사람의 채권자가 그 공유자의 지분을 경매에 부치면, 다른 공유자는 모르는 사람이 새 공유자로 들어오는 상황을 막을 방법을 찾게 됩니다. 민사집행법은 공유자가 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있도록 하고, 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하도록 정하고 있습니다. 다만 우선매수 신고와 정해진 보증의 제공은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 모두 갖추어야 하고, 이 규정은 채무자의 지분을 경매하는 경우를 전제로 하므로 경매가 어떤 원인으로 진행되는지와 매각기일 일정을 먼저 확인해야 합니다.

공유자는 지분 경매에서 최고가매수신고인보다 우선해 매수할 수 있습니까?

공유자가 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다고 신고하면, 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다. 다만 신고와 정해진 보증의 제공은 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지 모두 갖추어야 하므로, 공유자라는 사실만으로 우선매수가 이루어지는 것은 아닙니다.

민사집행법은 공유물지분을 경매하는 경우 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하도록 규정합니다. 다만 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있습니다. 통지를 받았다면 어느 부동산의 누구 지분이 매각되는지와 매각기일을 확인해야 합니다.

우선매수는 다른 매수신고인이 제시한 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 사는 제도이지, 공유자에게 가격을 할인해 주는 제도가 아닙니다. 신고 여부를 결정할 때에는 보증뿐 아니라 실제 매수대금도 마련할 수 있는지 검토해야 합니다. 등기사항증명서에 표시된 공유관계와 경매 대상 지분을 대조하고, 매각물건의 공고 내용을 확인하는 것이 좋습니다. 다른 사람의 지분 경매와 공유 부동산 전체를 대상으로 하는 경매를 혼동하지 않아야 합니다.

우선매수 신고를 할 수 있는 공유자와 적용되는 경매의 종류

공유자 우선매수 신고의 주체는 채무자의 지분이 경매되는 공유물의 다른 공유자입니다. 민사집행법은 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에도 공유자 우선매수 규정을 포함한 강제경매 규정을 준용합니다. 따라서 채무자의 공유지분에 대해 담보권 실행을 위한 경매가 진행되는 경우에도 우선매수 신고를 검토할 수 있습니다.

유치권에 의한 경매와 민법, 상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시합니다. 다만 공유자 우선매수 규정은 채무자의 지분을 경매하는 경우를 전제로 하므로, 공유물분할을 위한 경매처럼 다른 원인으로 진행되는 경매라면 적용 여부를 따로 확인해야 합니다. 공유 부동산이라는 사실만으로 모든 경매에서 우선매수가 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.

여러 부동산이 함께 매각되는지도 확인해야 합니다. 법원은 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 매각기일 이전까지 일괄매각을 결정할 수 있습니다. 매각물건명세서와 공고를 대조해 단독으로 매각되는 지분인지, 다른 부동산과 함께 매각되는지 구분합니다. 신고를 준비할 때에는 경매개시결정에 나타난 경매의 원인과 매각 대상을 확인하고 그에 맞는 공유관계 자료를 갖추어야 합니다.

우선매수 신고의 시한과 매수신청 보증

공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 우선매수 신고를 할 수 있으며, 신고와 보증 제공은 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지 마쳐야 합니다. 민사집행규칙도 우선매수 신고의 시한을 매각기일 종결 고지 전으로 규정합니다. 그날 안에만 신고하면 된다는 의미로 이해해서는 안 됩니다.

매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공해야 합니다. 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1입니다. 다만 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 달리 정할 수 있으므로 해당 매각물건의 공고 내용을 확인해야 합니다. 보증금액뿐 아니라 허용되는 제공 방법까지 확인해 준비해야 합니다.

매각기일 전에 우선매수신고서를 미리 제출할 수 있으며, 사전 신고서 제출과 보증 제공이 반드시 동시에 이루어져야 하는 것은 아닙니다. 다만 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지 정해진 보증을 제공해야 하므로, 미리 신고했다는 사실만으로 우선매수 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 매각기일에 출석하기 어렵다면 보증 제공과 대리 절차를 집행법원에 확인해야 합니다. 신고서 제출 기록과 보증 제공에 관한 자료는 구분해 보관하고, 사전 신고 뒤 남아 있는 절차를 확인해야 합니다.

우선매수 신고 뒤의 효과와 최고가매수신고인의 지위

공유자가 법이 정한 신고와 보증 요건을 갖추면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다. 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다고 신고하고 매각허가 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 합니다. 단순히 신고한 사람 수대로 균등하게 나누는 방식으로 정해지는 것은 아닙니다.

공유자가 법에 따라 우선매수신고를 한 경우 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다. 그 지위는 공유자의 우선매수신고가 있더라도 종전 최고가매수신고인에게 인정되는 절차상 지위입니다. 차순위매수신고인으로 보게 되는 최고가매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 그 지위를 포기할 수 있습니다.

일반 차순위매수신고는 최고가매수신고인 외의 매수신고인이 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않으면 자신의 매수신고에 대한 매각을 허가해 달라고 하는 신고이며, 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있습니다. 공유자 우선매수로 인한 차순위 간주와 일반 차순위매수신고의 요건을 구별해야 합니다. 우선매수를 준비하는 공유자는 다른 공유자의 신고 여부와 특별한 협의 내용을 확인해야 하고, 최고가매수신고인은 자신의 차순위 지위를 유지할지와 포기 시한을 확인해야 합니다.

공유자가 신고했는데 다른 매수신고인이 없는 경우와 최저매각가격

공유자가 우선매수 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 우선매수 신고의 기준이 되는 최고가매수신고가격으로 봅니다. 민사집행규칙이 다른 매수신고인이 없는 경우에 적용할 가격을 규정한 것입니다. 경쟁하는 매수신고인이 없다는 이유로 공유자가 임의의 낮은 가격을 정해 매수할 수 있는 것은 아닙니다.

지분 경매의 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정해야 합니다. 다만 그런 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니합니다. 공유물 전부의 평가액과 실제 경매 대상 지분에 관하여 정해진 최저매각가격을 구분해 확인해야 합니다.

공고를 읽을 때에는 부동산 전체가 매각되는 것인지 일부 지분만 매각되는 것인지 확인하고, 그 매각 대상에 정해진 최저매각가격을 대조합니다. 평가 관련 자료를 볼 때에도 전체 부동산의 평가 내용과 지분에 대한 가격 결정 내용을 구분해야 합니다. 다른 매수신고인이 있을 때에는 최고매수신고가격과 같은 가격이 기준이고, 다른 매수신고인이 없을 때에는 규칙에 따라 최저매각가격이 기준이 됩니다. 어느 경우든 공유자는 정해진 시한 안에 신고와 보증 제공을 마쳐야 하므로 가격만 확인하고 절차를 미뤄서는 안 됩니다.

우선매수 신고가 제한되거나 매각허가가 다투어지는 경우

매각허가에 관한 이의는 민사집행법이 정한 사유가 있어야 신청할 수 있습니다. 그 사유에는 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서 작성의 중대한 흠과 경매절차의 그 밖의 중대한 잘못 등이 포함됩니다. 매각 결과가 기대와 다르다는 사정과 법정 이의 사유가 있다는 주장은 구분해야 합니다.

우선매수 신고 후 대금 미납이 반복되었거나 다른 공유자에 대한 통지를 둘러싼 다툼이 있다면 그 경과를 기록으로 확인해야 합니다. 이런 사정이 있다면 법이 정한 매각허가 이의 사유에 해당하는지와 함께 따져야 합니다. 통지가 없었다는 사실만으로 경매 전체가 당연히 무효라고 결론 내리거나, 미납 전력이 있다는 이유만으로 모든 우선매수 신고가 배제된다고 판단해서는 안 됩니다.

절차에 관한 다툼을 준비할 때에는 경매개시결정과 통지 자료, 매각 공고, 우선매수신고서 제출 기록, 보증 제공 기록을 날짜별로 대조하는 것이 좋습니다. 가격 결정이나 매각물건명세서의 내용을 다툰다면 어느 부분에 어떤 흠이 있는지 해당 자료를 제시해야 합니다. 신고 기회를 놓치지 않는 것과 매수대금을 지급할 준비를 갖추는 것은 별개의 확인 사항입니다. 매각기일 종결 고지 전에 신고와 보증 제공을 마쳤는지, 실제 매수에 필요한 자금을 준비했는지 각각 확인해야 합니다.