오피스텔이나 근린생활시설에 살 때 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물의 기준

오피스텔이나 근린생활시설처럼 건축물대장상 용도가 주택이 아닌 건물을 빌려 실제로 살고 있다면, 임차인은 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있는지부터 묻게 됩니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되며, 판례는 주거용 건물인지를 건축물대장 같은 공부상 표시만으로 판단하지 않고 임대차계약 체결 당시의 실제 용도를 기준으로 판단합니다. 따라서 계약 당시 그 호실에 주거용 또는 주거와 겸용할 수 있는 형태가 실질적으로 갖추어져 있었는지를 내부 시설과 계약서, 실제로 생활해 온 자료로 확인해야 하고, 계약 당시 주거용 부분이 없었는데 나중에 임의로 개조했다면 임대인이 개조를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 법이 적용되지 않습니다.

주택이 아닌 용도로 등재된 건물에 살아도 주택임대차보호법이 적용됩니까?

판례에 따르면 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물인지는 건축물대장 같은 공부상 표시만으로 판단하지 않고 임대차계약 체결 당시의 실제 용도를 기준으로 판단하므로, 계약 당시 주거용 형태가 실질적으로 갖추어진 오피스텔이나 근린생활시설도 이 법의 보호를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용하며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같습니다.

주거용 건물인지 따질 때 모아 둘 사실 자료

계약 당시 주거용 또는 주거와 겸용할 수 있는 형태가 실질적으로 갖추어져 있었는지를 보여 주는 자료를 모아야 합니다. 취사와 세면 시설이 있었는지, 침실로 사용하는 공간이 어떤 모습이었는지 확인하고 당시 사진을 보관하는 방법이 있습니다.

계약서의 사용 목적란과 임대 광고 문구도 함께 비교합니다. 전입신고 여부, 관리비와 공과금의 고지 형태, 실제 생활해 온 기록도 확인해 둘 사실 자료입니다. 이런 자료는 계약 당시의 상태를 설명하기 위한 것이며, 어느 자료 하나만으로 적용 여부가 결정된다는 뜻은 아닙니다.

자료를 모을 때는 계약 당시의 상태를 보여 주는 것과 계약 뒤에 생긴 것을 구분해야 합니다. 입주 뒤 새로 설치한 취사 시설의 사진을 계약 당시부터 있었던 시설의 자료로 제시해서는 안 됩니다. 사진의 촬영일, 광고를 확인한 날, 시설을 설치한 날을 각각 적어 두면 주거용 형태가 언제 갖추어졌는지 설명할 수 있습니다.

주택 일부를 영업에 쓰는 경우와 영업용 건물에서 생활하는 경우

주택을 빌려 그 일부를 영업에 사용하더라도 주택임대차보호법은 적용됩니다. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다는 법문은 주택의 임대차를 전제로 합니다.

영업용 건물에서 생활했다면 계약 당시 그 건물에 주거와 겸용할 수 있는 형태가 실질적으로 갖추어져 있었는지 확인해야 합니다. 단순히 영업을 마친 뒤 잠을 잤다는 설명보다, 계약 당시 어떤 시설과 생활 공간이 있었는지를 확인할 자료가 요구됩니다. 계약 당시 주거용 부분이 없었는데 임차인이 나중에 임의로 개조했다면, 임대인이 개조를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 법은 적용되지 않습니다.

용도를 바꾸어 사용할 계획이라면 임대인의 승낙을 서면으로 받아 두되, 승낙만으로 언제나 주택임대차보호법이 적용되는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함합니다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법의 일부 규정만 적용됩니다.

오피스텔 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추는 방법

주택임대차보호법이 적용되는 오피스텔이라도 대항력과 우선변제권은 각각의 요건을 갖추어야 합니다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 봅니다. 전입신고 날짜만 기록하지 말고 실제로 주택을 인도받은 날도 함께 확인해야 합니다.

대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 여기서 임차주택에는 대지도 포함됩니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 이 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없습니다.

전입신고 주소를 적을 때에는 등기사항증명서와 건축물대장의 동, 호수 표시를 대조해 실제 빌린 호실과 일치하는지 살펴야 합니다. 임대인이 전입신고를 미루라고 요구하더라도, 신고하지 않은 상태를 신고한 상태와 같은 보호로 생각해서는 안 됩니다.

주택임대차보호법이 적용되지 않을 때 검토할 다른 보호 수단

주택임대차보호법이 적용되지 않는 경우에도 민법상 임대차등기와 전세권 설정 등기를 검토할 수 있습니다. 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

민법상 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용하고 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못합니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생기므로 전세권도 설정 등기를 해야 합니다. 계약서에서 전세라는 명칭을 사용했다는 사실과 전세권 설정 등기가 완료되었다는 사실은 별도로 확인해야 합니다.

계약 전후로 확인하고 남겨 둘 자료

계약 전에는 건축물대장의 용도, 등기사항증명서의 부동산 표시, 계약서의 사용 목적란을 비교합니다. 사용 목적란이 실제로 합의한 용도와 다르다면 계약 전에 실제 용도대로 고쳐 적는 방법을 검토합니다. 임대 광고와 주고받은 문자는 임대인이 주거용 임대를 알고 있었는지를 확인하는 자료로 함께 보관합니다.

계약 당시 내부 시설 사진은 촬영일과 해당 호실을 구분할 수 있게 남깁니다. 입주 뒤에는 주택을 인도받은 날, 전입신고를 한 날, 확정일자를 받은 날을 각각 기록하고 전입세대 확인 자료도 정리합니다.

계약 뒤 용도를 바꾸었다면 변경 전후의 사진과 임대인의 승낙을 보여 주는 서면을 따로 모아야 합니다.