부동산이 등기 없이 여러 번 매매된 뒤 최종 매수인이 최초 매도인에게서 곧바로 소유권이전등기를 받는 것을 중간생략등기라고 부르며, 최초 매도인이 이 요구에 응해야 하는지가 다투어집니다. 판례는 최종 매수인이 중간생략등기 합의를 근거로 최초 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구하려면 최초 매도인과 중간 매수인의 동의 외에 최초 매도인과 최종 매수인 사이에도 중간등기를 생략하기로 한 합의가 있어야 한다고 보므로, 순차로 매매되었다는 사실만으로는 직접 청구할 수 없고 그런 합의가 없으면 등기를 청구할 상대는 자기에게 판 중간 매수인입니다. 부동산등기 특별조치법은 소유권을 이전받기로 계약한 사람에게 반대급부의 이행이 완료된 날 등 정해진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 하고 다시 제3자에게 소유권을 이전하는 계약을 체결하는 경우에도 먼저 체결된 계약에 따른 등기를 신청하도록 정하고 있으며, 토지거래허가구역 안에서 소유권을 대가를 받고 이전하는 계약 중 허가가 필요한 계약은 허가를 받지 않으면 효력이 발생하지 않으므로, 각 매매의 계약서와 대금 지급 상태, 관계 당사자 전원의 합의를 보여 주는 문서, 해당 거래가 토지거래허가 대상인지를 함께 확인해야 합니다.
최종 매수인은 최초 매도인에게 바로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니까?
판례에 따르면 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구하려면 최초 매도인과 중간 매수인의 동의 외에 최초 매도인과 최종 매수인 사이에도 중간등기를 생략하기로 한 합의가 있어야 하므로, 부동산이 순차로 매매되었다는 사실만으로는 직접 청구할 수 없습니다. 그런 합의가 없으면 최종 매수인이 등기를 청구할 상대는 자기에게 판 중간 매수인입니다.
민법은 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다고 규정합니다. 또 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 합니다. 이 권리 이전의무는 각각의 매매계약 당사자 사이에서 생기므로, 최초 매매와 그다음 매매의 당사자를 구분해야 합니다.
관계 당사자 전원의 합의를 확인하는 방법과 지위 이전의 구별
합의서에서는 대상 부동산과 세 당사자의 표시, 최초 매도인이 최종 매수인에게 직접 등기를 넘긴다는 내용을 확인합니다. 최초 매도인과 중간 매수인의 동의뿐 아니라 최초 매도인과 최종 매수인 사이의 합의도 담겨 있는지 살펴야 합니다.
합의서와 각 매매계약서의 부동산 표시, 직접 등기를 받을 사람 및 각자의 서명을 대조해 보관합니다.
부동산등기 특별조치법은 다시 제삼자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약과 제삼자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 나누어 규정하므로, 재매도와 매수인 지위 이전은 구별되는 약정입니다.
최초 매도인이 대금을 다 받지 못했을 때의 동시이행 관계
최초 매도인과 중간 매수인 사이에서는 특별한 약정이나 관습이 없으면 권리 이전과 대금 지급을 동시에 이행해야 합니다. 민법에 따라 매도인은 매매의 목적이 된 권리를 이전하고 매수인은 그 대금을 지급할 의무를 부담합니다.
쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다. 다만 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그렇지 않습니다. 최초 매도인과 중간 매수인의 이행관계를 판단할 때에는 대금이 남아 있다는 사실만이 아니라 지급기일과 실제 이행제공, 이행 순서에 관한 약정을 함께 확인해야 합니다.
부동산등기 특별조치법이 정한 등기신청 의무와 기간
부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 사람은 부동산등기 특별조치법이 정한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날이 기준입니다. 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 계산합니다. 다만 계약이 취소되거나 해제되거나 무효인 경우는 제외됩니다.
이렇게 정해진 날 이후 다시 제삼자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하려면, 그 제삼자와 계약하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
정해진 날 전에 다시 제삼자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 경우에도 등기신청 의무가 있습니다. 먼저 체결된 계약의 반대급부 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따른 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 이 법은 등기신청 의무 위반에 관한 제재 규정도 두고 있습니다.
토지거래허가구역의 토지와 합의가 없을 때의 등기 방법
토지거래허가구역에서 허가를 받아야 하는 계약은 허가 없이 체결하면 효력이 발생하지 않습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 허가구역의 토지에 관한 소유권이나 지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 여기에는 소유권이나 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리와 계약의 예약도 포함됩니다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 허가를 받아야 합니다.
대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지 등 허가가 필요하지 않은 경우도 있습니다. 허가가 필요한 토지거래계약은 허가를 받지 아니하고 체결한 경우 그 효력이 발생하지 않습니다.
관계 당사자 전원의 중간생략등기 합의가 없다면 최종 매수인은 자기에게 판 중간 매수인을 상대로 이전등기를 청구할 수 있습니다. 민법은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있도록 하되 일신에 전속한 권리는 제외하므로, 그 요건에 따라 중간 매수인의 최초 매도인에 대한 등기청구권을 대신 행사하는 방법을 검토할 수 있습니다. 채권의 기한이 도래하기 전에는 법원의 허가 없이 행사하지 못하지만, 보전행위는 예외입니다.
등기를 청구하기 전에 확인하고 남겨 둘 자료
각 매매계약서와 계약별 지급 내역, 반대급부 이행 완료일을 구분합니다. 전원 합의 자료, 매수인 지위 이전 약정, 대금 변경 문서도 각각 보관합니다.
현재 등기명의와 허가구역 지정 여부를 확인하되, 해당 거래가 허가 대상인지도 따로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
최초 매도인이 중간생략등기에 동의하지 않으면 최종 매수인은 등기를 받을 방법이 없습니까?
전원 합의가 없다면 중간 매수인에게 이전등기를 청구하고, 채권 보전 요건에 따라 그 사람의 등기청구권을 대위할 수 있습니다. 다만 일신전속권은 제외되며, 기한 전 대위에는 법원 허가가 필요하지만 보전행위는 예외입니다.
중간 매수인은 부동산을 다시 팔기 전에 자기 앞으로 소유권이전등기를 신청해야 하는 의무가 있습니까?
법정 기준일 이후 다시 팔려면 재매도 전에 먼저 체결된 계약의 이전등기를 신청해야 합니다. 기준일 전에 다시 팔았다면 먼저 계약의 반대급부 이행 완료일 또는 계약 효력 발생일부터 60일 이내에 신청해야 합니다.
토지거래허가구역 안의 토지를 허가 없이 순차로 매매했다면 그 계약은 효력이 있습니까?
대가를 받고 소유권을 이전하는 계약 중 허가 대상인 계약은 허가 없이는 효력이 발생하지 않습니다. 용도별 면적 이하이거나 공고된 허가 대상에 해당하지 않는 경우 등 허가가 필요 없는 거래는 구별해야 합니다.
최초 매도인이 중간 매수인에게서 대금을 다 받지 못했다면 등기 이전을 거절할 수 있습니까?
특별한 약정이나 관습이 없으면 최초 매도인의 등기의무와 중간 매수인의 대금 지급의무는 동시이행관계입니다. 대금 이행제공까지 등기를 거절할 수 있지만, 상대방의 대금 채무가 변제기에 있지 않으면 그렇지 않습니다.
매매계약상 매수인 지위를 넘겨받았다면 중간생략등기 합의 없이도 최초 매도인에게 등기를 청구할 수 있습니까?
유효하게 최초 매매의 매수인 지위를 승계했다면 최초 매도인에게 등기를 청구할 근거가 됩니다. 최초 매도인에 대한 지위 이전의 효력과 법정 기준일 이후 지위 이전 전에 등기를 신청해야 하는 의무는 따로 확인해야 합니다.
