토지에 저당권을 설정한 뒤 그 땅에 지은 건물까지 경매하는 일괄경매청구의 요건과 배당

토지에 저당권을 설정한 뒤 토지 소유자가 그 땅에 건물을 지었다면, 저당권자가 경매를 신청할 때 그 건물까지 함께 매각될 수 있는지 묻는 경우가 많습니다. 민법은 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있도록 하되, 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다고 정하고 있습니다. 따라서 저당권 설정일과 건물 축조 시기, 축조 주체 및 경매개시결정 당시 건물 소유자를 함께 확인해야 하고, 저당권 설정 당시 이미 있던 건물은 이 규정의 문언에 해당하지 않으므로 별도의 담보권과 토지만 매각될 때의 법정지상권 요건을 검토해야 합니다.

토지에만 저당권을 설정했는데 나중에 지은 건물도 경매될 수 있습니까?

토지에만 저당권을 설정했더라도 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있지만, 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 민법상 일괄경매청구는 저당권을 설정한 후 설정자가 건물을 축조한 경우를 규정하므로, 설정 당시 이미 있던 건물은 이 규정의 문언에 해당하지 않습니다.

저당권설정자가 저당권 설정 후 축조한 건물이라도 경매개시결정 당시 제3자의 소유라면 대상이 되지 않고, 저당권설정자로부터 토지에 대한 용익권을 설정받은 사람이 저당권 설정 후 축조한 건물을 그 뒤 저당권설정자가 취득한 경우에는 토지와 함께 경매를 청구할 수 있습니다.

민법에 따르면 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있습니다.

부동산등기법은 등기부를 토지등기부와 건물등기부로 구분하므로, 각각 등기되는 토지와 건물의 권리관계를 따로 확인해야 합니다. 토지 등기만 확인하고 그 위 건물의 소유자나 다른 권리까지 확인했다고 판단해서는 안 됩니다.

일괄경매청구가 인정되는 요건과 확인할 사실

민법상 일괄경매청구의 법문은 토지를 목적으로 한 저당권일 것, 저당권을 설정한 후일 것, 그 설정자가 축조했을 것, 그 토지에 건물을 축조했을 것을 규정합니다. 저당권이 설정된 토지 위에 건물이 있다는 사실만으로 이 요건을 모두 갖추었다고 볼 수는 없습니다.

저당권설정자가 저당권 설정 후 축조한 건물이라도 경매개시결정 당시 제3자의 소유라면 민법상 일괄경매청구의 대상이 되지 않습니다. 반면 저당권설정자로부터 토지에 대한 용익권을 설정받은 사람이 저당권 설정 후 건물을 축조하고 그 뒤 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 토지와 함께 경매를 청구할 수 있습니다. 따라서 축조 시기와 축조 주체뿐 아니라 건물 소유권의 변동 및 경매개시결정 당시의 소유자를 함께 확인해야 합니다.

저당권 설정등기의 접수일과 건축허가, 착공, 사용승인 시기를 대조하고, 건축주 명의와 건물 등기사항증명서의 소유권 변동 이력도 확인합니다. 용익권을 설정받은 사람이 지은 건물이라면 토지 용익권의 설정 자료와 그 뒤 저당권설정자가 건물을 취득한 자료를 함께 준비해야 합니다. 이 경우의 결론을 토지 용익권을 설정받지 않은 모든 제3자가 지은 건물에까지 확대해서는 안 됩니다.

건물이 독립한 부동산으로 볼 수 있을 만큼 완성되었는지와 보존등기가 되어 있는지를 확인합니다. 미완성이거나 등기되지 않은 건물이 일괄경매청구의 대상이 되는지는 판례에서 따로 다투어집니다.

건물까지 경매를 청구할지에 관한 저당권자의 선택과 법원의 일괄매각 결정

민법은 저당권자가 요건을 갖춘 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다고 규정할 뿐, 토지와 건물을 반드시 함께 경매하도록 규정하지는 않습니다. 저당권자는 채권의 변제를 받기 위해 저당물인 토지의 경매를 청구할 수 있습니다. 토지만 매각되면 토지 매수인과 건물 소유자 사이의 관계가 판례에서 따로 다투어집니다.

저당권자의 일괄경매청구와 법원이 하는 일괄매각 결정은 구별해야 합니다. 민사집행법에 따르면 법원은 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우, 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있습니다. 그 결정은 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있습니다. 이 일괄매각 규정은 부동산 담보권 실행을 위한 경매절차에도 준용됩니다.

법원의 일괄매각결정에 따른 매각절차에서 여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우, 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 않습니다. 다만 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우나 재산을 분리하여 매각하면 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있는 경우에는 그러하지 않습니다.

저당권자가 어떤 부동산의 경매를 청구했는지와 법원이 어떤 범위의 일괄매각을 결정했는지는 신청서와 결정 내용을 나누어 확인해야 합니다.

건물 매각대금의 배당과 우선변제가 미치지 않는 범위

토지 저당권자는 민법상 일괄경매청구에 따라 함께 매각된 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 토지 저당권으로 우선변제를 받는 대상은 토지의 매각대금입니다. 토지와 건물을 함께 매각할 수 있다는 것과 두 부동산의 대금 모두에서 우선변제를 받을 수 있다는 것은 다른 내용입니다.

법원의 일괄매각결정에 따른 매각절차에서는 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있는 경우 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정해야 합니다. 각 재산의 대금액은 총대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 합니다. 이 대금 배분 규정을 설명할 때에는 법원의 일괄매각결정에 따른 매각절차라는 적용 범위를 함께 확인해야 합니다.

일괄경매청구로 토지와 건물이 함께 매각되는 경우에는 매각물건명세서와 감정평가서에서 토지와 건물 각각의 최저매각가격과 평가액을 확인합니다. 매각물건 전체의 가격만 보지 말고 어떤 금액이 토지에 관한 것이고 어떤 금액이 건물에 관한 것인지 대조해야 합니다.

건물의 배당 관계를 검토할 때에는 건물에 설정된 다른 담보권, 압류, 가압류가 있는지를 건물 등기사항증명서로 확인합니다. 토지 저당권자가 회수할 금액을 검토하면서 건물 대금을 토지의 담보가치와 같은 것으로 합산해서는 안 됩니다. 함께 매각되는 범위와 우선변제를 받는 대금의 범위를 구분한 뒤, 감정과 매각 관련 자료를 준비해야 합니다.

토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우와 법정지상권의 구별

민법은 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우, 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다고 규정합니다. 다만 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 토지와 건물의 매각 이후 소유관계가 어떻게 되는지 검토할 때에는 이 법정지상권 규정을 일괄경매청구 규정과 구별해야 합니다.

일괄경매청구 규정은 저당권을 설정한 후 축조된 건물을 대상으로 하고, 법정지상권 규정은 저당물의 경매로 토지와 지상건물의 소유자가 달라진 경우를 규정합니다. 건물까지 경매를 청구할 수 있는지만 확인해서 법정지상권에 관한 판단을 대신해서는 안 됩니다.

법정지상권이 성립하는지는 저당권을 설정할 당시 토지 위에 건물이 있었는지, 그때 토지와 건물의 소유자가 같았는지를 확인합니다. 저당권 설정 후 지은 건물에 법정지상권이 성립하는지는 판례에서 따로 다투어집니다. 당시의 등기와 건축 자료를 함께 확인하고, 현재의 소유관계만으로 과거의 상태를 설명하지 않아야 합니다.

저당권 설정 당시 이미 있던 건물은 설정 후 축조를 전제로 한 일괄경매청구 규정의 문언에 해당하지 않습니다. 그 건물에 별도의 담보권이 설정되어 있는지와 토지만 매각될 때의 법정지상권 요건을 함께 검토해야 합니다.

경매 전에 토지 소유자, 건물 소유자, 저당권자가 확인할 자료

일괄경매청구를 준비할 때에는 토지와 건물의 등기사항증명서, 건축 시기와 주체를 보여 주는 자료를 함께 갖추어야 합니다. 토지 등기에서는 저당권 설정등기의 접수일과 순위를 확인하고, 건물 등기에서는 보존등기 여부와 소유권 변동 이력, 경매개시결정 당시의 소유자를 확인합니다.

건축물대장과 건축허가, 사용승인 서류를 대조하고, 항공사진은 촬영 시기를 확인해 건축 시기에 관한 자료와 비교해야 합니다. 건축주 명의와 공사 계약 자료도 함께 보관하는 것이 좋습니다. 토지 용익권을 설정받은 사람이 건물을 지었다면 그 용익권의 설정 자료와 이후 건물 취득 자료를 구분해 준비합니다.

저당권자는 설정 후 축조 여부와 축조 주체, 건물 소유권의 변동을 대조해 일괄경매청구 요건을 설명할 자료를 갖추어야 합니다. 토지 소유자는 토지만 매각될 경우의 법정지상권 요건과 토지 및 건물 매각대금의 배당 관계를 확인해야 합니다. 건물 소유자는 경매개시결정 당시 소유관계와 건물에 설정된 권리를 대조해 건물의 매각 대상 포함 여부 및 배당 관계를 검토해야 합니다.

감정평가서에서는 토지와 건물의 평가액을 각각 확인하고 매각물건명세서의 대상과 가격을 대조합니다. 설정자가 지은 건물이라는 설명만으로 소유권 변동 확인을 생략하거나, 함께 매각되므로 건물 대금에서도 우선변제를 받을 수 있다고 판단해서는 안 됩니다. 저당권 설정 당시의 상태, 그 뒤 축조와 취득 경위, 경매개시결정 당시의 소유관계를 날짜별 자료로 설명해야 합니다.