하자를 이유로 한 공사대금 지급 거절 — 동시이행항변과 상계의 범위 판단 기준

공사가 끝났지만 누수·수평 불량·마감 불량이 남아 있다면 발주자가 잔금을 어디까지 보류할 수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 공사대금채권이 함께 존재하는 경우에도 지급 거절은 손해배상액과 같은 금액 범위에서 인정될 수 있고, 그보다 많은 잔금은 지급의무가 남을 수 있습니다. 따라서 하자 통지와 보수비 산정을 항목별로 해 두고, 동시이행항변과 상계 중 어떤 방식으로 방어할지를 소송 초기에 정해야 합니다.

하자보수와 손해배상은 공사대금 지급과 함께 다루어질 수 있습니다

완성된 목적물이나 완성 전 성취된 부분에 하자가 있다면 발주자는 상당한 기간을 정해 보수를 요구할 수 있고, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 손해배상청구에는 동시이행 규정이 준용되므로, 발주자는 일정한 범위에서 공사대금 지급을 거절하는 항변을 할 수 있습니다. 다만 중요하지 않은 하자를 보수하는 데 과다한 비용이 드는 경우에는 실제 보수 대신 가치 감소액 등 다른 산정이 논의될 수 있습니다.

하자가 존재한다고 해서 공사대금채권 자체가 없어지는 것은 아닐 수 있습니다. 공사가 완성되었고 하자를 보수하면 약정된 통상 수준을 회복할 수 있다면, 시공자의 잔금채권은 남고 발주자의 하자보수비 상당 채권이 맞서는 형태가 될 수 있습니다. 반대로 목적 달성이 어려울 정도의 중대한 하자가 있고 철거·재시공이 필요하다면 보류할 수 있는 범위와 계약 해제 가능성도 더 넓게 검토될 수 있습니다.

지급 거절은 하자 손해배상액과 같은 금액 범위에서 인정될 수 있습니다

하자보수에 갈음하는 손해배상액이 산정되었다면 동시이행항변은 그 금액과 같은 부분에 한하여 인정될 수 있고, 나머지 잔대금까지 당연히 보류되는 것은 아닐 수 있습니다. 예를 들어 잔금이 하자보수비보다 크다면 발주자는 보수비 상당액을 남겨 두고 초과 잔금을 지급해야 할 수 있으며, 초과 부분을 장기간 지급하지 않으면 지연손해금이 붙을 가능성이 있습니다. 하자보수비가 잔금과 같거나 더 크다면 전액 거절이 정당화될 수 있으나, 그 산정 근거를 발주자가 제시해야 합니다.

보류 범위는 견적서에 적힌 최고 금액이 아니라 합리적인 보수 방법과 비용을 기준으로 판단될 수 있습니다. 교체 없이 부분 보수가 가능한지, 기존 자재의 잔존가치를 공제해야 하는지, 품질 개선 비용이 섞였는지, 하자와 무관한 추가 공사가 포함되었는지를 나누어야 합니다. 발주자가 안전을 이유로 전면 재시공을 선택했더라도 그 방법이 객관적으로 필요한지에 따라 인정액이 줄어들 수 있습니다.

동시이행항변은 지급을 미루고 상계는 같은 금액의 채권을 소멸시킵니다

동시이행항변은 상대방이 하자보수나 손해배상을 제공할 때까지 일정 금액의 공사대금 지급을 거절하는 방어방법입니다. 이 항변이 받아들여지면 법원은 서로의 이행을 맞물리게 명할 수 있고, 그 범위에서는 이행지체 책임의 발생 시점도 달라질 수 있습니다. 상계는 서로 같은 종류의 금전채권이 변제기에 있는 등 요건을 갖춘 경우, 상대방에게 의사를 표시하여 같은 금액만큼 채권을 소멸시키는 방법입니다.

하자보수비가 확정되어 있고 금전으로 정리하는 데 이견이 적다면 상계가 간명할 수 있습니다. 반대로 하자보수 자체를 계속 요구하거나 보수비가 아직 감정되지 않았다면 동시이행항변을 예비적으로 함께 제시할 수 있습니다. 상계는 자동으로 이루어지는 것이 아니므로 답변서나 별도 통지에서 대상 채권, 금액, 상계 의사를 구체적으로 밝혀야 합니다. 공사대금과 하자 손해배상액이 같은 금액 범위에서 정리되고, 남은 금액과 그에 대한 지연손해금만 다투어지는 형태가 될 수 있습니다.

소장을 받았다면 답변서에 항변 금액과 계산 순서를 구분해야 합니다

시공자가 잔금을 청구한 경우 발주자는 답변서에서 하자 항목, 보수 요구 경과, 예상 손해배상액, 동시이행항변과 상계 의사를 순서대로 적을 수 있습니다. 상계 후 남는 잔금이 있다면 그 액수를 인정할지, 하자 손해가 잔금을 넘는다면 초과분을 반소로 청구할지를 정해야 합니다. 발주자가 먼저 소를 제기한다면 청구취지는 하자보수비 또는 그에 갈음하는 손해배상 원금, 지급기와 최고일에 따른 지연손해금, 필요하다면 확인이나 이행청구를 나누어 구성할 수 있습니다.

소가가 3,000만 원 이하라면 소액사건 절차가 적용될 수 있고, 더 큰 금액은 단독 또는 합의부 사건으로 분류될 수 있습니다. 관할은 피고 주소지와 의무이행지를 우선 검토하고, 목적물 인도나 부동산 자체에 관한 청구가 결합되어 있다면 현장 소재지의 특별관할도 검토할 수 있습니다. 지연손해금은 보류가 정당한 금액과 초과 잔금을 나누어 기산일을 달리 주장할 수 있으므로, 단순히 잔금 전액에 하나의 날짜를 적용하지 않는 편이 좋습니다.

시공자가 지급명령을 신청한 경우에도 같은 항변을 준비할 수 있습니다. 이의신청을 하면 통상소송으로 이어질 수 있으므로, 이의서에는 다툰다는 뜻을 분명히 밝히고 이어지는 답변서에서 하자액과 상계 계산을 구체화하는 편이 적절합니다.

하자 원인과 선행공정의 책임을 발주자가 증명해야 할 수 있습니다

하자 목록은 위치, 증상, 최초 발견일, 통지일, 보수 요청 내용, 예상 보수 방법을 한 항목씩 적고 날짜가 확인되는 사진·동영상을 붙이는 편이 좋습니다. 완료 당시 자료와 사용 후 자료를 구분하고, 보수 견적서는 수량과 단가가 드러나도록 받아야 합니다. 소송에서는 현장감정, 설계·시공 자료에 대한 문서제출명령, 관리사무소나 자재업체 사실조회, 현장 담당자 증인신청을 검토할 수 있습니다.

시공자는 하자가 경미하다는 항변, 완료확인서로 검수가 끝났다는 항변, 노후화·사용상 훼손 또는 선행공정의 결함이라는 항변을 낼 수 있습니다. 특히 미장·창호·설비·전기 등 다른 업체가 한 선행공정에서 원인이 생겼다면, 현재 시공자의 인테리어 공사와 하자 사이의 인과관계를 발주자가 증명해야 할 수 있습니다. 이에 대해서는 공정별 작업 범위, 하자 발생 위치, 개방 조사 결과, 각 업체의 작업일지와 감정사항을 연결해 원인을 구분하는 방식으로 대응할 수 있습니다.

완료확인서가 있어도 숨은 하자와 보류 범위는 별도로 판단될 수 있습니다

완료확인서에 서명했다면 공사가 인도되었고 외관상 검수가 이루어졌다는 유력한 자료가 될 수 있습니다. 그러나 서명 당시 알기 어려웠던 누수나 설비 결함까지 모두 포기했다는 뜻인지는 문구, 하자 인식 여부, 보수 약속, 서명 경위를 함께 확인해야 합니다. 반대로 ‘현재까지 확인한 하자를 포함해 모든 손해배상청구를 포기한다’는 명확한 합의가 있고 대가관계까지 확인된다면 이후 청구가 제한될 수 있습니다.

하자가 있더라도 부분 보수로 통상적인 품질을 회복할 수 있고 목적물을 계속 사용하고 있다면 잔금 전액을 거절하기는 어려울 수 있습니다. 이 경우에는 합리적인 보수비를 공제하거나 그 범위에서 동시이행을 주장하고 나머지를 지급하는 방안이 검토될 수 있습니다. 시공자가 보수를 제안했다면 방법·기한·작업 중 영업 중단 비용을 문서로 정하고, 발주자가 정당한 보수 기회를 거절한 사정이 있는지도 손해액 산정에서 고려될 수 있습니다.